Co robić, jeśli budowa jest niezgodna z projektem? Część pierwsza

Jakie elementy musi zawierać projekt budowlany? Jakie są dopuszczalne odstępstwa od projektu budowlanego, zgodne z prawem?

Co zawiera projekt?

Zgodnie z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, projekt budowlany musi zawierać: projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Dodatkowo, w przypadku dróg krajowych lub wojewódzkich, powinno się uwzględnić oświadczenie odpowiedniego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą oraz ewentualne wyniki badań geologiczno-inżynierskich i geotechniczne warunki umiejscowienia obiektów budowlanych. Projekt budowlany informuje także o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt zagospodarowania terenu powinien być opracowany na aktualnej mapie i zawierać: określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących lub planowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni – wraz z wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i planowanej zabudowy wokół. Zasada o projekcie zagospodarowania terenu nie dotyczy projektu budowlanego, jeśli decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie wymaga uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Projekt architektoniczno-budowlany określa funkcję i konstrukcję obiektu, jego cechy energetyczne i ekologiczne oraz sugerowane rozwiązania techniczne i materiałowe (na potrzeby integracji z otoczeniem). W przypadku budynków użyteczności publicznej, projekt musi uwzględniać dostępność dla osób niepełnosprawnych.

Zatwierdzenie projektu

Projekt budowlany wymaga zatwierdzenia w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatwierdzane są cztery kopie projektu budowlanego, z których dwie są dla inwestora, jedna dla organu zatwierdzającego i jedna dla organu nadzoru budowlanego. Inwestor, który spełni wszystkie warunki uzyskania pozwolenia na budowę, może wystąpić o odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Decyzja obowiązuje przez określony czas, nie dłużej jednak niż rok.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, organ sprawdza zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz innymi aktami prawa miejscowego. Jeśli plan miejscowy nie jest dostępny, projekt musi być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekt musi również spełniać wymogi ochrony środowiska, w szczególności te określone w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (art. 71 ust. 1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie). Organ kontroluje zgodność projektu z przepisami techniczno-budowlanymi, kompletność projektu oraz posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień i pozwoleń.

W następnym artykule omówiona zostanie kwestia dopuszczalnych odstępstw od projektu budowlanego.