Kto zdecyduje o zabudowie balkonu lub tarasu?

Jakie okoliczności wymagają uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli lokali, czyli wspólnoty mieszkaniowej, na zabudowę balkonu lub tarasu?

Zgodnie z art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wszelkie prace budowlane, które prowadzą do zmiany przeznaczenia wspólnych części nieruchomości, takie jak nadbudowa czy przebudowa, wymagają uchwały wszystkich właścicieli lokali. Uchwała ta musi wyrażać zgodę na wykonanie prac oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia niezbędnych umów. Decyzje właścicieli lokali są podejmowane albo na zebraniu wspólnoty, albo poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd.

Czy właściciel mieszkania planujący zabudowę balkonu lub tarasu musi uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej? Jeśli balkon lub taras uznane zostaną za część wspólną nieruchomości, właściciel nie może samodzielnie decydować o ich zabudowie. W takim przypadku, deklaracja właściciela o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane nie ma mocy prawnej i nie może być podstawą do uzyskania decyzji administracyjnych, takich jak pozwolenie na budowę.

Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl wyjaśnia, że kluczowym czynnikiem jest faktyczny dostęp do balkonu lub tarasu. Jeśli dostęp do takiej części wspólnej jest możliwy tylko z jednego lokalu, to tylko właściciel tego lokalu ma decydujący głos w sprawie zabudowy, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymogów prawnych i uzyskania odpowiednich zgód administracyjnych. Taka sytuacja potwierdzona jest w wielu orzeczeniach sądowych, a kluczowym dla rozważań jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygnatura akt: II OSK 1245/14).

Inną ważną kwestią jest wpływ takiej zabudowy na wygląd zewnętrzny budynku oraz ewentualne ograniczenia dla innych mieszkańców. Jeśli zabudowa balkonu nie prowadzi do ingerencji w konstrukcyjną część budynku i nie wpływa bezpośrednio na jego elewację, właściciel nie musi czekać na uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, aby przystąpić do prac.