Pułapki przy zakupie ziemi – na co powinniśmy uważać?

Zakup gruntu może kryć wiele pułapek, zwłaszcza w kontekście polskiego prawa, które nie przewiduje tzw. własności warstwowej. Ten brak może znacząco ograniczyć nasze zamierzenia inwestycyjne.

Brak własności warstwowej

Zgodnie z polskim prawem cywilnym, właścicielem budynku lub obiektu znajdującego się na gruncie jest właściciel tego gruntu (z pewnymi wyjątkami). Oznacza to, że ustanowienie odrębnej własności budynku jest możliwe dopiero po określeniu udziału w gruncie – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Problem pojawia się, gdy budynek wzniesiony jest na gruntach, pod którymi znajdują się tunele, parkingi czy tory. W takich przypadkach brak bezpośredniego kontaktu budynku z gruntem uniemożliwia ustanowienie takiego udziału.

Choć takie sytuacje są rzadkie, stanowią istotny problem nierozwiązany przez obecne przepisy. W praktyce oznacza to, że własność gruntu może obejmować przestrzeń zarówno nad, jak i pod jego powierzchnią, co wyklucza możliwość wyodrębnienia własności poszczególnych „warstw” gruntu.

Nieudane reformy prawa

Brak regulacji pozwalających na rozstrzyganie takich kwestii jest problematyczny dla inwestorów, zwłaszcza w centrach dużych miast, gdzie wiele działek stoi pustych z powodu ograniczeń wynikających z ich położenia. Choć podejmowano próby rozwiązania tego problemu, żadna z proponowanych reform nie weszła w życie. Ministerstwo Infrastruktury i Komisja Kodyfikacji Prawa Cywilnego proponowały instytucję prawa zabudowy, która pozwoliłaby właścicielom gruntu (lub użytkownikom wieczystym za zgodą właściciela) na ustanowienie własności obiektu budowlanego postawionego pod, nad lub na gruncie – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Proponowano, aby prawo zabudowy mogło być ustanawiane na minimum 30 lat, a maksymalnie na 100 lat, z możliwością zabezpieczenia kredytu na hipotece takiego budynku.

Zmiany w kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Wielu deweloperów i inwestorów pokłada nadzieje w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który zawiera dyrektywy umożliwiające ustanowienie służebności dla inwestycji realizowanych na płycie parkingowej lub nad tunelami – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Inwestorzy będą musieli zawrzeć umowę z właścicielem gruntu lub jego użytkownikiem wieczystym, ustalając zasady korzystania z gruntu i wysokość wynagrodzenia. Brakuje jednak zabezpieczenia możliwości finansowania przedsięwzięć, gdyż projekt nie wspomina o ewentualnym obciążeniu hipotecznym. Zapisy projektu nie rozwiązują też problemu braku rozwarstwionego prawa własności, które obowiązuje w innych krajach, umożliwiając realizację przedsięwzięć budowlanych na różnych poziomach gruntu przez różnych inwestorów.

Kupujmy pewne grunty od sprawdzonych sprzedawców

Brak odpowiednich regulacji, nieprecyzyjne projekty zmian prawa i brak nowelizacji sprawiają, że inwestorzy próbują obchodzić niesprzyjające przepisy, szukając kruczków prawnych. Początkujący inwestorzy i osoby nabywające ziemię z myślą o budowie domu mogą wpaść w pułapkę nieprecyzyjnych przepisów, odkrywając później, że nie mogą w pełni decydować o zagospodarowaniu swojej własności. Dlatego zawsze warto upewnić się, że interesująca nas ziemia ma jasny status prawny i nie czekają nas w dalszym procesie inwestycyjnym żadne niemiłe niespodzianki – radzi Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Kupujmy grunty tylko od sprawdzonych i rzetelnych sprzedawców i korzystajmy z pomocy specjalistów, aby uniknąć pułapek prawnych.