Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować cenę nieruchomości zawartą w akcie notarialnym

Jeżeli chodzi o transakcje na rynku nieruchomości, polskie przepisy podatkowe mogą wydawać się stosunkowo proste. Jednak radość z intratnej inwestycji w postaci zakupu w atrakcyjnej cenie, może nagle prysnąć. Wynika to z faktu, że urzędy skarbowe mają prawo zakwestionować wartość transakcji, co może przysporzyć kłopotów kupującym.

Kiedy podpisujemy umowę kupna nieruchomości u notariusza, możemy pomyśleć, że cała procedura jest już zakończona. Jednak urzędy skarbowe dokładnie analizują dokumenty notarialne, aby upewnić się, że cena nieruchomości odpowiada jej rzeczywistej wartości rynkowej. Jeśli różnica jest znacząca, może to prowadzić do problemów.

Podatki do uregulowania

Przy zakupie nieruchomości należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2% od ceny sprzedaży i jest obliczana przez notariusza, który pobiera go w momencie zawarcia umowy. W tym przypadku nie ma potrzeby wypełniania formularzy podatkowych; notariusz zajmuje się opłatą na rzecz urzędu skarbowego i przesyła kopię umowy notarialnej.

Jest jednak pewne zastrzeżenie. Urząd skarbowy ma prawo zakwestionować cenę sprzedaży podaną w dokumencie notarialnym i zażądać podniesienia wartości transakcji.

Wyjątki od reguły

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Istnieją jednak wyjątki. Na przykład, zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) lub nabycie działki budowlanej od firmy zarejestrowanej jako płatnik VAT nie podlega temu podatkowi. Wyjątek ten wynika z określonych przepisów prawnych, a konkretnie z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Inny wyjątek dotyczy sprzedaży nieruchomości wraz z przyległą ziemią. Jeśli w momencie nabycia gruntu, kwalifikuje się on jako gospodarstwo rolne zgodnie z przepisami podatkowymi lub ma się takim stać, transakcja jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wątpliwości urzędu skarbowego

Na podstawie aktu notarialnego urzędy podatkowe ustalają, czy cena sprzedaży odpowiada szacowanej wartości rynkowej. Szczególną uwagę zwraca się na znaczące różnice między tymi dwoma wartościami. Prawo nakłada obowiązek ustalania podstawy opodatkowania na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, która może różnić się od ceny sprzedaży podanej w dokumencie notarialnym. Niestety, prawo nie precyzuje dopuszczalnych odchyleń, ale różnice sięgające 20% – 30% zazwyczaj nie budzą wątpliwości. Dodatkowo, sąsiednie działki mogą mieć znacząco różne wartości ze względu na różniące je cechy, co sprawia, że trudno jest ustalić jednoznaczny punkt odniesienia.

Zaniżone ceny nieruchomości

Działania urzędów podatkowych mają na celu zapobieganie zaniżaniu wartości w umowach dotyczących nieruchomości. Praktyka ta, zmierzająca do obniżenia kosztów transakcji, polega na podaniu w umowie ceny niższej niż ta, którą faktycznie płaci nabywca. Ważne jest, aby pamiętać, że konsekwencje takich działań mogą dotknąć zarówno nabywcę, jak i sprzedającego. Urząd skarbowy może zażądać od sprzedającego zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami.

Z życia wzięte

„Otrzymałem pismo z US, że wartość zakupionej przeze mnie działki nie odpowiada wartości rynkowej i podana jest jej wartość wg US. Faktycznie wartość ziemi w okolicy mojej działki jest dużo wyższa, ale akurat ta działka jest bardzo wąska i długa, wtedy była też bez mediów i z fatalną drogą dojazdową. Poprzedni właściciel nie mógł jej długo sprzedać, dlatego obniżał cenę i to parę razy. Mam im udowodniać, że ta działka nie jest warta tyle ile piszą, czy lepiej od razu dopłacić?” Adrian K.

Urząd Skarbowy ma dostęp tylko do ceny nieruchomości w umowie notarialnej i porównuje ją z ceną, jaką zazwyczaj się płaci za taką nieruchomość. Nie widzi jednak samej nieruchomości, więc w takiej sytuacji warto dostarczyć dokumenty pokazujące, dlaczego wartość nieruchomości jest taka, a nie inna. Urząd ma aż 5 lat, żeby wyrazić wątpliwość co do ceny w umowie, więc dobrze jest przygotować dokumentację zaraz po transakcji i na wszelki wypadek trzymać ją przez kilka lat.

Procedura i ewentualne konsekwencje

Jeżeli urząd skarbowy zakwestionuje wartość nieruchomości podaną w dokumencie notarialnym, wtedy obie strony transakcji, są wzywane do podniesienia ceny lub wyjaśnienia przyczyn jej odchylenia od średnich wartości rynkowych. Jednocześnie urząd przedstawia swoją wycenę. Jeśli podatnik się z nią zgodzi, musi uiścić różnicę w podatku wraz z karnymi odsetkami. Zdarza się, że urząd reaguje dopiero po dłuższym czasie od transakcji, co wpływa znacząco na wysokość tych odsetek.

Jeśli strony nie zgadzają się z wyceną urzędu, mogą zaproponować własną. Jeśli urząd ją odrzuci, zostanie wyznaczony rzeczoznawca, który dokona niezależnej wyceny. Jeśli wartość oszacowana przez rzeczoznawcę przekroczy wartość podaną przez strony o 33%, strony ponoszą koszt opinii rzeczoznawcy.

Potwierdzenie niższej wartości

Kupując nieruchomość w atrakcyjnej cenie, należy pamiętać, aby zgromadzić dokumentację potwierdzając taką, a nie inną wartość nieruchomości. Przydatne mogą być zaświadczenia o jej złym stanie lub dokumentacja fotograficzna. Czynniki takie jak brak mediów, utrudniony dojazd lub kształt utrudniający zabudowę mogą uzasadniać niższą cenę.

Kwestie dodatkowe

Oprócz różnic cenowych, nabywca musi udowodnić pochodzenie środków na inwestycję. To nie powinno stanowić problemu, jeśli zakup jest finansowany częściowo lub w całości kredytem. Jednak osoba o niskich dochodach kupująca nieruchomość za gotówkę może zostać poproszona o przedstawienie źródła tych środków. Odpowiednia dokumentacja, w tym umowy darowizny, dokumenty podatkowe związane z dziedziczeniem i wyciągi bankowe, ma kluczowe znaczenie. Brak przekonujących dowodów może spowodować, że urząd skarbowy przyjmie istnienie nieujawnionego dochodu i naliczy od niego 75% podatek.

Kupowanie nieruchomości po atrakcyjnej cenie może wzbudzić zainteresowanie organów podatkowych. Dlatego istotne jest zachowanie dokumentacji potwierdzającej cenę transakcyjną w umowie notarialnej. Urząd skarbowy ma prawo kwestionować wartość transakcji do pięciu lat po podpisaniu umowy, nawet jeśli stan i wartość nieruchomości uległy od tego czasu zmianie.