Dostęp do publicznej drogi poprzez drogę wewnętrzną a warunki zabudowy

Jednym z kluczowych warunków, koniecznych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jest zapewnienie działce dostępu do drogi publicznej. Czym jest dostęp do drogi publicznej? Jak określić, czy działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej? Odpowiedzi na te pytania udziela Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl.

Definicja dostępu do drogi publicznej

Według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dostęp działki budowlanej do drogi publicznej to możliwość bezpośredniego połączenia z tą drogą lub korzystania z niej poprzez drogę wewnętrzną lub służebność drogową. Wykazanie takiego dostępu jest niezbędnym  elementem do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Bezpośredni dostęp może być zapewniony przez przyleganie działki do drogi publicznej (najczęściej przez front działki), a także przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie służebności drogowej. Przy zakupie nieruchomości warto zwrócić uwagę na sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej – podkreśla Robert Tomaszewski.

Różnice między drogą wewnętrzną a drogą publiczną

Droga wewnętrzna jest jest to droga przeznaczona do ruchu, która nie kwalifikuje się jako droga publiczna. Z kolei droga publiczna, według ustawy o drogach publicznych, jest klasyfikowana przez właściwy organ do jednej z kategorii: gminna, powiatowa, wojewódzka lub krajowa. Główną różnicą między nimi jest status własnościowy. Drogą wewnętrzną może zarządzać sektor publiczny lub prywatny, podczas gdy droga publiczna nie może być w posiadaniu prywatnym. Istotną różnicą jest także zasada powszechnej dostępności, odnosząca się wyłącznie do dróg publicznych.

Czy jest zasada powszechnej dostępności?

Ta zasada oznacza, że użytkownik drogi publicznej nie musi posiadać specjalnego upoważnienia do jej użytkowania. Prawo do korzystania z drogi publicznej wynika z przepisów prawa. W przypadku drogi wewnętrznej, właściciel nieruchomości, na której się znajduje, może ograniczyć dostęp do niej. W praktyce, nabywając nieruchomość z dostępem do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, np. na planowanym osiedlu domów jednorodzinnych, zaleca się nabycie udziałów we współwłasności nieruchomości drogowej. Reszta udziałów przysługuje zazwyczaj pozostałym użytkownikom drogi, czyli przyszłym sąsiadom.

Kto pokrywa koszty utrzymania drogi wewnętrznej?

Kolejną różnicą jest kwestia odpowiedzialności za koszty utrzymania, budowy, remontu, ochrony i oznakowania. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, te obowiązki spoczywają na zarządcy terenu, na którym znajduje się droga, a gdy takiego zarządcy brak – na właścicielu. Finansowanie tych czynności również leży po stronie zarządcy terenu, na którym jest usytuowana droga. Warto zauważyć, że gmina nie ma obowiązku pokrywania tych działań z funduszy publicznych, nawet jeśli droga wewnętrzna służy jako dojazd do posesji dla niektórych mieszkańców gminy.

Przeznaczenie drogowe w planie miejscowym – co to oznacza?

Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego danego terenu pod drogę wewnętrzną nie zobowiązuje właściciela do jej budowy i udostępnienia osobom trzecim. Oznacza tylko, że może być ona wykorzystana wyłącznie na cele komunikacyjne. To nie oznacza, że sąsiedzi działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie mają prawo do korzystania z niej lub żądania budowy tej drogi. Często, aby skorzystać z takiej działki, konieczne jest uzyskanie służebności przejazdu – podkreśla Robert Tomaszewski.