Czy można złożyć odwołanie przeciwko decyzji nakładającej opłatę adiacencką?

Opłatę adiacencką, będącą wynikiem wzrostu wartości nieruchomości w związku z określonymi czynnościami, określa się na podstawie operatu szacunkowego. Jeśli w operacie tym pojawią się uchybienia lub jego dane staną się nieaktualne, istnieje możliwość odwołania się od decyzji nakładającej tego rodzaju opłatę.

Zgodnie z regulacjami dotyczącymi opłat adiacenckich, zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r., można nałożyć obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej na właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości wynikający ze wzrostu jej wartości po podziale, scaleniu, budowie infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych. Stawka opłaty określana jest na podstawie uchwały rady gminy, nie przekraczając jednak 50% odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości. Gmina ma 3 lata na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką, licząc od momentu ostateczności decyzji o podziale lub od momentu uzyskania przez właściciela możliwości korzystania z powstałej infrastruktury. Decyzję tę wydaje organ właściwy ze względu na lokalizację nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej.

Po otrzymaniu decyzji nakładającej opłatę adiacencką właściciel nieruchomości ma zaledwie 2 tygodnie na złożenie odwołania. Zgodnie z art. 127 § 1 i 2 kodeksu postępowania administracyjnego, od decyzji wydanej w pierwszej instancji przysługuje odwołanie tylko do jednej instancji. Organem właściwym do rozpatrzenia odwołania jest organ administracji publicznej wyższego stopnia, a w przypadku organów jednostek samorządu terytorialnego jest to samorządowe kolegium odwoławcze.

Wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału, scalenia lub budowy infrastruktury technicznej określa się na podstawie operatu szacunkowego, który wykonuje się za pomocą rzeczoznawców majątkowych. Jednakże mogą pojawić się uzasadnione wątpliwości, co do danych zawartych w operacie, które stanowią podstawę dla ustanowienia opłaty adiacenckiej. Operaty te często sporządzane są w sposób niedbały, rutynowy, a ich treść bazuje na ustalonym wzorcu. W rezultacie nie zawsze odzwierciedlają one faktyczny stan prawny nieruchomości. Problemem jest pomijanie przez rzeczoznawców istotnych elementów wpływających na obniżenie wartości gruntu oraz dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Trzeba pamiętać, że dane zawarte w operacie nie muszą być rezultatem oględzin dokonanych przez specjalistę – nie są one obowiązkowe we wszystkich przypadkach. Ważne jest także, aby operat był aktualny. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy można wykorzystywać (do celu, w jakim został sporządzony) maksymalnie przez 12 miesięcy od daty jego wykonania. Po tym czasie konieczne jest potwierdzenie aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub opracowanie nowego operatu. Brak aktualności operatu skutkuje umorzeniem postępowania z powodu upływu 3-letniego terminu na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Termin 12 miesięcy jest również wiążący dla organu odwoławczego, który ponownie rozpatruje sprawę, a nie tylko kontroluje decyzję organu pierwszej instancji – wyjaśnia Bartosz Antos, analityk z portalu www.grunttozysk.pl. Dlatego istotne jest, aby operat szacunkowy stanowił aktualne i adekwatne źródło informacji w sprawie decyzji nakładającej opłatę adiacencką.