Kiedy sprzedaż nieruchomości jest uznawana za działalność gospodarczą?

Nie zawsze jest oczywiste, kiedy zbywanie nieruchomości staje się działalnością gospodarczą w rozumieniu podatku VAT. W jakich okolicznościach osoba, która sprzedaje nieruchomość, może być traktowana jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą? Co decyduje o konieczności zapłaty tego podatku, a kiedy transakcję uznaje się za zwykły zarząd majątkiem prywatnym?

Podstawa prawna

Zgodnie z ustawą o VAT i dyrektywą unijną, opodatkowaniu podlega działanie, które wykazuje cechy działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami mogą być osoby prawne, jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej oraz osoby fizyczne prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą, niezależnie od celu czy efektu tej działalności. Pojęcie działalności gospodarczej obejmuje szeroki zakres działań producenckich, handlowych, usługowych, a także działalność osób zajmujących się wydobyciem zasobów naturalnych czy rolnictwem, oraz pracujących na własny rachunek. Istotne jest to, czy działania są podejmowane w sposób ciągły w celu osiągnięcia zysku – zaznacza Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

W związku z tym każda sprzedaż gruntów powinna być analizowana indywidualnie, aby ustalić, czy osoba sprzedająca grunt będzie traktowana jako podatnik VAT. Kluczowym czynnikiem jest ustalenie, czy sprzedający uprzednio działał w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (korzystał z prawa do dysponowania własnym majątkiem), czy też jego działania w zakresie nieruchomości nabrały charakteru profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Profesjonalny obrót nieruchomościami

Warto odnieść się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym stwierdzono, że osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości i angażująca środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu zwiększenia atrakcyjności sprzedawanego obiektu, a także podejmująca działania marketingowe, może zostać uznana przez organ podatkowy za przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Kluczowe jest, czy działania te wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem – dodaje Bartłomiej Kuźniar.

Czynności zorganizowane i ciągłe

Fiskus uzna sprzedaż nieruchomości za działalność gospodarczą, gdy działania sprzedającego przybiorą formę zorganizowaną i ciągłą, wykraczającą poza zwykły zarząd majątkiem. Może to obejmować np. budowę dróg wewnętrznych, działalność deweloperską lub marketingową. Jednakże te działania nie mogą być jednorazowymi czy sporadycznymi wydarzeniami. Muszą być podejmowane ciągle przez osobę sprzedającą – zgodnie z interpretacjami skarbowymi, m.in. łódzkiej Izby Skarbowej z 4 grudnia 2015 r., IPTPP2/4512-504/15-6/JS. Należy także pamiętać, że powierzenie pośrednikowi sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego nie wpływa na kwalifikację osoby sprzedającej jako podatnika VAT.

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega VAT?

Sprzedaż nieruchomości może podlegać VAT, gdy wykonywane działania odpowiadają definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o VAT. Na przykład, jeśli dokonamy przebudowy domu, aby wydzielić cztery oddzielne mieszkania i je sprzedać, taka transakcja będzie podlegać VAT. Organom podatkowym zależy na tym, aby lokale powstałe w wyniku takiej przebudowy nie były uznane za majątek prywatny – jak stanowi Interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 4 listopada 2015 r., IBPP1/4512-618/15/AW. Dochodzi bowiem do zmiany sposobu wykorzystania obiektu budowlanego, gdzie traci on osobisty charakter, stając się towarem handlowym – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar. Zatem, nie jest to zarząd majątkiem prywatnym, lecz sprzedaż składnika majątku związana z działalnością gospodarczą.