W jakich sytuacjach konieczna jest zgoda małżonka na zawarcie umowy?

Mało osób zdaje sobie sprawę, że gdy chodzi o najem wspólnej nieruchomości, wszyscy jej właściciele powinni wyrazić zgodę na podpisanie umowy. Jest to kwestia istotna zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Kiedy zgoda małżonka jest konieczna? W jakiej formie należy to uczynić? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w wyjaśnieniach Bartłomieja Kuźniara, Koordynatora Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Dlaczego stan cywilny jest ważny w umowie najmu?

Przy zawieraniu każdej umowy należy uwzględnić informacje o stanie cywilnym stron. Jest to istotne do weryfikacji potrzeby uzyskania zgody współmałżonka na zaciągnięcie przez drugą osobę konkretnego zobowiązania. Nie dotyczy to jedynie umów najmu, ale także wszystkich innych dotyczących wspólnego majątku małżonków. Takie kontrakty mają wpływ na sytuację obu stron. Mogą generować określony dochód, ale także obowiązki podatkowe. Stwierdzenie, że dana osoba pozostaje w związku małżeńskim, wymaga weryfikacji, jakie zasady dotyczą majątku między małżonkami. Różne reguły obowiązują w przypadku wspólności majątkowej, a inne w przypadku tzw. intercyzy, czyli rozdzielności majątkowej – podkreśla Bartłomiej Kuźniar.

Wspólność a rozdzielność majątkowa

W przypadku nawiązania wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) występuje ona od momentu zawarcia małżeństwa. Obejmuje ona aktywa nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Aktywa nieobjęte wspólnością ustawową należą natomiast do osobistego majątku każdego z małżonków. Poprzez umowę w formie aktu notarialnego małżonkowie mogą poszerzyć lub ograniczyć wspólność ustawową lub ustanowić rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Taka umowa może zostać zawarta przed małżeństwem. Najpopularniejszą formą umowy majątkowej jest tzw. intercyza, czyli rozdzielność majątkowa. W przypadku umownego ustalenia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje swoje aktywa zarówno te nabyte przed małżeństwem, jak i te zdobyte później. Każdy z małżonków jest też samodzielny w zarządzaniu swoim majątkiem.

Czy zgoda małżonka jest potrzebna do umowy najmu?

W przypadku rozdzielności majątkowej, czyli tzw. intercyzy, małżonkowie mogą samodzielnie zawierać umowy najmu, ponieważ samodzielnie zarządzają swoim majątkiem. Jednakże, jeśli pozostają w ramach wspólności majątkowej, potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w kontekście wspólności majątkowej, każdy z małżonków może zazwyczaj zarządzać majątkiem wspólnym. Jednak ta ustawa określa pewne wyjątki. Konieczne jest uzyskanie zgody małżonka zwłaszcza wtedy, gdy małżonek zamierza zawrzeć umowę, która prowadzi do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również do wydzierżawienia nieruchomości lub pobierania z niej pożytków, a także gdy planuje zawrzeć umowę dotyczącą zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego dotyczącego budynku lub lokalu. W konsekwencji taki wyjątek będzie również dotyczył zawieranej umowy najmu lokalu.

W jaki sposób wyrazić zgodę na zawarcie umowy?

W przypadku konieczności uzyskania zgody małżonka na daną czynność prawną, treść tej zgody powinna być dołączona do umowy. To oświadczenie powinno precyzyjnie wskazać, na jaką czynność się zezwala. Przykładowo może brzmieć: „Ja, niżej podpisany/a Marta Kowalska, wyrażam zgodę na zawarcie przez mojego małżonka umowy najmu lokalu mieszkalnego, znajdującego się w Warszawie przy ul. Pięknej 4”. Im bardziej szczegółowe informacje dotyczące umowy, tym lepiej. W kontekście zgody współmałżonka należy pamiętać, że brak jego zgody skutkuje zawieszeniem skuteczności zawieranej umowy.