Dostęp do drogi publicznej a zabudowa działki

W przypadku braku dostępu działki do drogi publicznej lub braku prawidłowo ustanowionej służebności przejazdu na sąsiednich terenach, prawo nie dopuszcza do budowy na takim obszarze.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwykle decyduje decyzja ustalająca warunki zabudowy. Jej otrzymanie jest możliwe tylko pod warunkiem spełnienia wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przepisami, działka musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a infrastruktura terenu, zarówno istniejąca, jak i projektowana, musi być wystarczająca, aby umożliwić użytkowanie budynku na tej działce. W przypadku braku infrastruktury, obowiązek jej zapewnienia spoczywa na inwestorze, który musi samodzielnie negocjować umowy z firmami energetycznymi lub przedsiębiorstwami wodociągowo-kanalizacyjnymi. Uzbrojenie terenu powinno być wykonane przez inwestora lub zarządcę sieci zgodnie z określonymi warunkami. Istotne jest także korzystne sąsiedztwo z punktu widzenia inwestora, gdyż możliwe jest zabudowanie działki tylko wtedy, gdy na sąsiednich terenach znajduje się już przynajmniej jedna zabudowana działka. Nowy obiekt musi harmonijnie nawiązywać do już istniejących już w jego otoczeniu. Termin „sąsiednia działka” nie ma jednej jednoznacznej definicji, a decyzja o jej interpretacji należy do urzędników, którzy dokonują analizy urbanistycznej na podstawie wniosku inwestora.

Co w przypadku utrudnionego dostępu do działki, czyli braku bezpośredniego połączenia z drogą publiczną? Art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostęp do drogi publicznej określa jako posiadanie bezpośredniego dostępu do drogi albo poprzez drogę zewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwo sądowe potwierdza, że istotne jest nie tylko bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z drogą publiczną, lecz także możliwość faktycznej realizacji zjazdu z drogi publicznej na teren przeznaczony pod inwestycję.

Jeśli brakuje połączenia z drogą publiczną, można rozważyć ustanowienie służebności przechodu i przejazdu na sąsiedniej działce, co pozwala na swobodne przemieszczanie się po niej. Jeśli istnieje służebność, jest szansa na uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Brak dostępu do drogi publicznej i brak służebności dojazdu uniemożliwiają jednak inwestycję na takim terenie.