Kto ma dostęp do treści księgi wieczystej?

Kto jest upoważniony do otrzymania numeru księgi wieczystej i zapoznania się z jej zawartością? Dlaczego inwestor zainteresowany zakupem określonej nieruchomości powinien znać zapisy zawarte w poszczególnych działach księgi?

Co znajdzie inwestor w księdze wieczystej?

Inwestor, który chce nabyć daną nieruchomość, powinien koniecznie zapoznać się z treścią założonej dla niej księgi wieczystej. Jakie informacje na temat stanu prawnego nieruchomości będzie mógł znaleźć w tym rejestrze publicznym?

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku, księga wieczysta składa się z czterech działów. Pierwszy dział obejmuje oznaczenie geodezyjne nieruchomości i wpisy dotyczące praw związanych z jej własnością. Dział drugi zawiera informacje o własności i użytkowaniu wieczystym. Z trzeciego działu, przeznaczonego na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), inwestor dowie się o istniejących wpisach ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub jej użytkowaniu wieczystym – np. czy przez teren nieruchomości przechodzi droga konieczna ustanowiona na rzecz właściciela sąsiedniej działki. Znajdzie tam również informacje o wpisach dotyczących innych praw i roszczeń, takich jak prawa pierwokupu czy dzierżawy, oraz o wszczętych postępowaniach egzekucyjnych. Natomiast informacje o hipotekach – ich wysokość, rodzaj waluty, w jakiej zostały zaciągnięte itp. – można znaleźć w dziale czwartym.

Czy księgi wieczyste są jawne?

Zgodnie z art. 36 § 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przeglądać zapisy w niej zawarte za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Nie tylko opisane wyżej działy ksiąg można przeglądać online, ale także po zmianach w przepisach, wybór sposobu uzyskania odpisu z księgi wieczystej zależy tylko od osoby wnioskującej. Dokument ten można uzyskać w trybie obowiązującym przed aktualizacją przepisów, co oznacza, że osoba zainteresowana musi osobiście stawić się w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego. Alternatywą jest złożenie wniosku w formie elektronicznej – wybierając tę opcję, wnioskujący składa prośbę poprzez stronę internetową ekw.ms.gov.pl – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Konieczny jest numer

Z art. 36 § 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika jednoznacznie, że każda osoba znająca numer księgi może zapoznać się z jej zawartością. Gdy mamy do czynienia z nieruchomością będącą własnością prywatną, sytuacja jest prosta – każdy właściciel, który nie ma nic do ukrycia, poda zainteresowanemu inwestorowi numer księgi jeszcze przed ostatecznym podpisaniem aktu przeniesienia własności. Sprawa komplikuje się, kiedy nieruchomość nie jest własnością prywatną, np. należy do miasta. Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego pokazuje, że prawo do informacji publicznej, czyli prawo do poznania numeru księgi wieczystej, jest ograniczone (sygnatura akt I OSK 1375/15). Sąd oddalił argumentację skarżącego, który próbował wykazać, że numer księgi wieczystej jest informacją publiczną w przypadku, gdy nieruchomość należy do miasta. W ocenie sądu, urzędnicy mieli prawo nie ujawnić inwestorowi numeru księgi, mając na uwadze ochronę danych prywatnych osób, które widnieją w księdze.

Alternatywa

Co może zrobić inwestor, jeśli urząd odmówi mu udostępnienia numeru księgi wieczystej? W ewidencji gruntów i budynków można odpłatnie uzyskać wypis, w którym także znajduje się numer księgi wieczystej. Jednakże taki dokument może otrzymać jedynie osoba fizyczna lub prawna, która w uzasadnieniu powoła się na konkretny przepis, z którego wynika, że udostępnienie tych informacji jest niezbędne do realizacji jej obowiązków lub praw.