Czy od warunków zabudowy musimy zapłacić opłatę planistyczną?

W przypadku wydania na wniosek inwestora decyzji ustalającej warunki zabudowy dla określonej działki, organ gminy informuje inwestora, że taka decyzja mogła spowodować wzrost wartości tej nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku jej sprzedaży, inwestor może być zobowiązany do uregulowania opłaty planistycznej na rzecz gminy. Czy takie żądanie gminy jest zgodne z prawem?

Kwestie związane z opłatą planistyczną reguluje ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 tej ustawy organ gminy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) ma prawo pobierać taką opłatę, jeśli na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a właściciel dokonał jej zbycia w ciągu 5 lat od przyjęcia lub zmiany planu miejscowego.

Podstawowa zasada mówi, że wysokość opłaty planistycznej nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Notariusz zobowiązany jest do przesłania wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta w terminie 7 dni od sporządzenia umowy zbycia nieruchomości wypisu z tego aktu. Gmina musi podjąć decyzję nakładającą taką opłatę bez zwłoki po otrzymaniu wypisu notarialnego. Ponadto właściciel ma prawo zwrócić się do gminy o ustalenie wysokości opłaty jeszcze przed finalizacją zbycia nieruchomości – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Istotne jest to, że w świetle prawa wszystkie podmioty zbywające nieruchomość są zobowiązane do uiszczenia opłaty planistycznej. Oznacza to, że gmina może nałożyć taką opłatę zarówno w przypadku sprzedaży nieruchomości, jak i jej darowizny czy aportu do spółki.

Jednakże omawiane wyżej przepisy dotyczą wyłącznie sytuacji, w której opłata planistyczna jest uzależniona od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak więc organy gminy uzasadniają nałożenie takiej opłaty w przypadku warunków zabudowy? Przypomnijmy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określa sposób zmiany zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu lub wykonanie innych robót budowlanych. Jest wydawana jedynie dla obszarów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W praktyce decyzja ustalająca warunki zabudowy określa rodzaj inwestycji możliwych do realizacji na danej działce, z poszanowaniem interesów osób trzecich.

Zdaniem organu, jeśli wydana decyzja, w praktyce zastępująca plan miejscowy, spowoduje wzrost wartości danej nieruchomości, to inwestor może być zobowiązany do uregulowania opłaty planistycznej. Osoba obciążona taką daniną może jednak złożyć sprzeciw – spory tego rodzaju rozstrzygane są przez sądy powszechne.

Dotychczasowe orzecznictwo sądowe wskazuje zazwyczaj, że decyzja o warunkach zabudowy nie musi jednoznacznie przyczyniać się do wzrostu wartości nieruchomości, a zatem niekoniecznie jest obciążona opłatą planistyczną. Dokument ten jedynie określa możliwości zagospodarowania działki, sprawdzając, czy zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Warunki zabudowy mogą być przyznane nawet bez posiadania prawa własności do danej nieruchomości. Istnieje zatem możliwość posiadania kilku decyzji dla jednej nieruchomości przez różnych zainteresowanych inwestorów. Czy zatem gminy powinny pobierać opłaty od każdego z osobna za każdą decyzję? Na jakich kryteriach opierać się przy ustalaniu, która z wielu decyzji rzeczywiście podniesie wartość nieruchomości? W rozwiązaniu tej trudnej kwestii opłat za decyzje o warunkach zabudowy pomaga szczególnie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2010 r. (sygnatura: II OSK 1560/09), który jasno określa, że organy gminy nie mogą decydować o wysokości opłat w sposób dowolny. Gminy mogą próbować ustalić stawki na drodze uchwały, co jednak udaje się bardzo rzadko.