Zabezpieczenia umowy najmu – jakie sposoby warto wykorzystać?

Prawie każdy wynajmujący przynajmniej raz w życiu spotkał się z sytuacją niepłacącego najemcy. Nic niezwykłego, nikt nie jest w stanie w pełni przewidzieć czyjejś sytuacji finansowej. Czasami problemy z płynnością finansową mogą pojawić się nawet w trakcie trwania umowy najmu. Jak zatem zabezpieczyć się przed takim ryzykiem? Odpowiedzi na to pytanie dostarcza Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portalu www.saveinvest.pl.

Kaucja

Kaucja jest jednym z najpopularniejszych sposobów zabezpieczenia umowy najmu. Obecnie stanowi niemal standardowy element każdej umowy tego typu. Jej mechanizm jest prosty: przy podpisywaniu umowy najmu najemca wpłaca określoną kwotę na konto wynajmującego. Środki z kaucji mogą być wykorzystane przez wynajmującego do pokrycia ewentualnych zaległości z tytułu czynszu lub naprawienia szkód w lokalu. Zazwyczaj kaucja odpowiada dwu- lub trzykrotności miesięcznego czynszu. Pobiera się ją przy zawieraniu umowy najmu lub krótko po jej podpisaniu.

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa

Alternatywą dla kaucji może być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. W sytuacji, gdy najemca nie dysponuje odpowiednią kwotą, którą mógłby wpłacić na konto wynajmującego jako kaucję, istnieje inne rozwiązanie. Gwarancji takiej udziela rzetelna i wiarygodna instytucja, potwierdzając w ten sposób, że najemca będzie regularnie regulować czynsz w ustalonej wysokości. Jeśli tak się nie stanie, to gwarant – bank lub firma ubezpieczeniowa – wypłaci czynsz wynajmującemu. Tego rodzaju zabezpieczenie stosuje się również w przypadku, gdy najemca byłby w stanie wpłacić kaucję, ale nie chce zatrzymać dużych środków finansowych na dłuższy czas.

Zastaw

Mniej spotykaną, ale możliwą formą zabezpieczenia umowy najmu jest zastaw. Gwarancją płynności najemcy nie musi być tylko gotówka. Równie dobrze taką funkcję może spełniać inny przedmiot o określonej wartości. Jeśli więc najemca posiada coś wartościowego, jak na przykład cenny obraz, kolekcję monet czy inny majątek, to on może posłużyć jako zabezpieczenie umowy najmu. W przypadku nieregularnych wpłat przez najemcę, wynajmujący ma możliwość sprzedaży zastawionego przedmiotu, a uzyskana kwota pokryje ewentualne straty poniesione przez wynajmującego – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Obok wymienionych zabezpieczeń materialnych, istnieją także takie o charakterze formalnym. Jednym z nich jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jest to obligatoryjny element umowy najmu okazjonalnego, ale można je wprowadzić także do tradycyjnej umowy najmu. Oświadczenie to jest składane przed notariuszem, a sporządzony dokument ma moc równą wyrokowi sądowemu. Staje się on podstawą postępowania egzekucyjnego – oczywiście po nadaniu mu klauzuli wykonalności. Klauzula ta jest nadawana przez sąd w krótkim postępowaniu, prowadzonym bez udziału stron. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji znacząco przyspiesza proces windykacyjny.

Weksel

Podobnie jak oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, weksel pozwala na uzyskanie sądowego nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym. Oczywiście, przy obu formach formalnego zabezpieczenia umowy najmu istnieje ryzyko niewypłacalności dłużnika. W przypadku najemcy, który nie ma żadnego majątku lub ma zobowiązania alimentacyjne lub inne długi, egzekucja może być utrudniona.