Czego nie może zabraknąć w umowie najmu?

Porządnie przygotowana umowa najmu to klucz do zabezpieczenia interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Dlatego warto poświęcić uwagę jej starannemu sporządzeniu i dokładnemu przeanalizowaniu, zarówno jako wynajmujący, jak i najemca. Jakie elementy powinna zawierać skuteczna umowa najmu? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.dzialkanadmorzem.pl.

Różnorodność umów najmu

Oczywiście umowy najmu mogą się od siebie różnić. Istnieją zupełnie inne zasady ich konstrukcji w przypadku umów najmu na czas określony, na czas nieokreślony, umów najmu okazjonalnego, krótkoterminowego lub instytucjonalnego. Każdy rodzaj umowy wymaga uwzględnienia w kontrakcie określonych, charakterystycznych elementów. W umowie najmu okazjonalnego, na przykład, musi znaleźć się oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, a także zobowiązanie do opróżnienia i wydania nieruchomości. Warto pamiętać o wszystkich wymaganych zapisach, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Jeśli lokator sumiennie reguluje czynsz, nie zakłóca spokoju sąsiadów i nie uszkadza mieszkania, nie ma powodu do niepokoju. Jednak w przypadku problemów w tym zakresie, solidnie skonstruowana umowa może okazać się bardzo pomocna. Mimo różnic między rodzajami umów istnieją pewne stałe elementy, które muszą być obecne we wszystkich umowach najmu.

Podstawowe wymogi formalne

Dla ważności i skuteczności umowy najmu konieczne jest uwzględnienie kilku podstawowych elementów. Teoretycznie są one oczywiste i jasne, ale właściciele i najemcy czasem zapominają o nich, co generuje duże problemy w przyszłości. Po pierwsze, umowa powinna zawierać miejsce i datę jej zawarcia. Po drugie, konieczne jest precyzyjne opisanie stron, czyli wynajmującego i najemcy. Najczęściej wymieniane są imię i nazwisko, PESEL, adres, seria i numer dowodu osobistego lub inny dokument potwierdzający tożsamość. Oczywiście przy podpisywaniu umowy strony powinny dodatkowo zweryfikować przedstawione dokumenty, aby upewnić się, że dana osoba jest tą, za którą się podaje. Trzecim elementem jest dokładne opisanie przedmiotu najmu. Warto podać nie tylko adres, ale także numer księgi wieczystej, metraż, liczbę pomieszczeń oraz opisać stan mieszkania i wyszczególnić jego wyposażenie.

Czas trwania umowy i warunki jej wypowiedzenia

Inną kategorią postanowień umowy najmu są te związane z czasem trwania umowy i warunkami jej wypowiedzenia. Umowę można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. W przypadku umowy na czas określony termin powinien być precyzyjnie określony, na przykład od 1 września 2020 r. do 31 sierpnia 2022 r. Należy jednak pamiętać, że z zasady umowa na czas określony wygasa dopiero po upływie terminu, na jaki została zawarta. Jeśli więc strony nie sprecyzują zasad wypowiedzenia umowy na rok, dwa lub trzy lata, nie będzie można jej „uwolnić” inaczej niż przez podpisanie stosownego porozumienia o rozwiązaniu umowy. Warto również dokładnie opisać sytuacje uzasadniające wypowiedzenie umowy – zarówno standardowe, terminowe, jak i te bez zachowania terminu wypowiedzenia. Można skorzystać z przepisów Kodeksu cywilnego lub stworzyć własne zasady.

Wysokość czynszu, termin i sposób płatności

Kluczowym elementem umowy najmu są również wszelkie postanowienia dotyczące czynszu. Należy nie tylko określić jego wysokość, ale także termin i sposób płatności. Czynsz można płacić z góry lub z dołu, przelewem na wskazane konto wynajmującego lub gotówką. W przypadku płatności gotówką zawsze warto zadbać o podpisanie stosownego pokwitowania przy każdej transakcji. Taki dokument powinien otrzymać zarówno wynajmujący, jak i najemca. Jeśli chodzi o wysokość czynszu, ważne jest również wyszczególnienie elementów, z których się składa. Jeśli najemca płaci wynajmującemu również opłaty za media i wszelkie opłaty na fundusz remontowy i inne wydatki wspólnotowe, warto to uwzględnić w umowie. Przy wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu zapłacimy bowiem stawkę 8,5 procent od „czystego” czynszu, który trafia na konto wynajmującego – podkreśla Robert Tomaszewski.