Jak dokładnie obliczyć powierzchnię użytkową nieruchomości?

Podczas zakupu nieruchomości od dewelopera, kluczowym aspektem bez wątpienia jest powierzchnia użytkowa. To właśnie na podstawie tego parametru ustala się cene całej nieruchomości. Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.dzialkanadmorzem.pl, podpowiada, jak poprawnie obliczyć powierzchnię użytkową.

Definicja powierzchni użytkowej nieruchomości

W przypadku lokalu mieszkalnego, powierzchnia użytkowa ma kilka formalnych definicji, zawartych w polskim systemie prawnym. Na przykład zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, powierzchnia użytkowa lokalu obejmuje powierzchnię wszystkich pomieszczeń w lokalu, takich jak pokoje, kuchnie, spiżarnie, przedpokoje, alkowy, hall, korytarze, łazienki i inne, służące potrzebom mieszkalnym i gospodarczym lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania. Inne definicje tego pojęcia znajdziemy także w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości dotyczącym ksiąg wieczystych oraz w Polskich Normach i Standardach Międzynarodowych.

Metody obliczania powierzchni użytkowej nieruchomości

Znaczna liczba regulacji ustawowych i pozastawowych sprawia, że obliczanie powierzchni użytkowej nieruchomości wymaga uwzględnienia celu tego obliczenia. Procedura różni się w zależności od tego, czy dokonujemy tego w celach podatkowych czy w celu określenia wartości nieruchomości. W tym drugim przypadku należy przestrzegać kilka podstawowych zasad. Dla nieruchomości bez skosów, gdzie wysokość przekracza 2,20 m, wystarczy dodać metraż poszczególnych pomieszczeń, licząc po obrysie ścian. Oczywiście nie uwzględniamy grubości ścian, kominów i innych podobnych elementów lokalu – podkreśla Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Mieszkanie ze skosami – jak obliczyć powierzchnię użytkową?

Sprawa komplikuje się, gdy mamy do czynienia z poddaszem lub pomieszczeniem ze skosami. W tym przypadku konieczne jest podzielenie przestrzeni na obszary przekraczające 2,20 m, te pomiędzy 2,20 m a 1,40 m oraz te poniżej 1,40 m. Metraż powierzchni przekraczającej 2,20 m obliczamy standardowo, jak wcześniej opisano. Metraż powierzchni o średnim pułapie, pomiędzy 2,20 m a 1,40 m, należy podzielić na pół. Natomiast pozostałe powierzchnie pomijamy. W przypadku niektórych poddaszowych i loftowych przestrzeni może się zdarzyć, że powierzchnia lokalu, licząc po podłodze, będzie miała dwukrotnie większy wymiar niż faktyczna powierzchnia użytkowa. Warto zwrócić na to uwagę szczególnie podczas odbioru mieszkania, gdyż niektórzy deweloperzy czasem się “mylą” w tym zakresie.

Co nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej nieruchomości?

Warto pamiętać, że niektóre pomieszczenia lub elementy lokalu nie są wliczane do powierzchni użytkowej – podkreśla Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Zależy to od ustawy, na której się opieramy. Przykładowo, w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, do powierzchni użytkowej mieszkania nie zalicza się balkonów, tarasów, loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic, a także komórek, przeznaczonych do przechowywania opału.