Jakie zbiorniki wodne blokują naszą budowę?

W jakim otoczeniu obowiązuje zakaz budowy nowych obiektów budowlanych?

Ustawowe ograniczenia budowlane

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 r., na obszarze uznawanym za park krajobrazowy oraz na obszarach objętych ochroną krajobrazu, może być wprowadzony zakaz budowy nowych obiektów budowlanych w pasie o szerokości 100 m od linii brzegowej rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych oraz w obszarze lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych (usytuowanych na wodach płynących przy normalnym poziomie piętrzenia, określonym w pozwoleniu wodnoprawnym, o którym mowa w art. 122 ust. 1 pkt 1 prawa wodnego). Jednakże wyjątkiem od tego zakazu są obiekty służące turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej oraz obiekty związane z prowadzeniem racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.

Dodatkowe przepisy dotyczące lokalizacji nowych obiektów budowlanych, w tym minimalnej odległości od zbiornika wodnego, mogą być zawarte w uchwałach organów administracji publicznej dotyczących obszarów chronionych.

„Inne zbiorniki wodne”

W powyższych przepisach ustawodawca posługuje się terminem „inne zbiorniki wodne”. Niestety, pojęcie to nie jest dokładnie zdefiniowane – nie określono konkretnych cech dotyczących pochodzenia, typu ani wielkości zbiornika wodnego, który miałby blokować możliwość zabudowy w jego sąsiedztwie. W praktyce są to wszelkie zbiorniki oprócz jezior, zarówno sztuczne (jak np. stawy rekreacyjne), jak i naturalne. Istotne jest również podejście organów do tej kwestii. To organ ma ustalić, czy dany zbiornik wodny powinien podlegać szczególnej ochronie, a następnie podjąć decyzję o blokadzie planowanej inwestycji w jego sąsiedztwie (jak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura akt: II OSK 172/14). Warto również pamiętać, że w przypadku sporu z organem można powołać się na ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zapewnia każdemu prawo do zagospodarowania terenu, o ile posiada do niego tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym lub w uzyskanych warunkach zabudowy określają, w jaki sposób właściciel może wykorzystać swoją nieruchomość – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Sprawdź ograniczenia przed zakupem działki

Zgodnie z powołaną ustawą, ograniczenia w zakresie zabudowy wynikają z treści uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Dlatego, jeśli szukasz działki pod inwestycję lub budowę własnego domu, a w jej sąsiedztwie znajduje się zbiornik wodny, warto sprawdzić, jakie ograniczenia przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Każdy ma prawo do wglądu w plan miejscowy oraz do uzyskania z niego wypisów i wyrysów w celu sprawdzenia, jakie ograniczenia dotyczą danej działki – zwłaszcza odległość od zbiornika wodnego, w którym może powstać nowy obiekt budowlany. To samo dotyczy warunków zabudowy. Każdy może ubiegać się o ich uzyskanie – nie wymaga to posiadania tytułu prawnego do nieruchomości. Sprawdzenie planu lub uzyskanie warunków zabudowy to skuteczny sposób, aby dowiedzieć się, czy zamierzona inwestycja będzie możliwa do realizacji na danej działce. Należy także pamiętać, że jeśli ubiega się o warunki zabudowy dla działki zlokalizowanej w obszarze krajobrazu chronionego, może być konieczne przeprowadzenie konsultacji i uzgodnień z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska, co może opóźnić cały proces budowlany.