Czym jest prawo pierwokupu i kiedy trzeba się z nim zmierzyć?

Prawo pierwokupu to kwestia, która może sprawić kłopoty wielu osobom planującym sprzedaż nieruchomości. O czym dokładnie mówi to uprawnienie? Jakie są jego warunki? Odpowiedzi na te pytania przedstawia Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o., platformie www.saveinvest.pl.

Prawo pierwokupu – kluczowe ograniczenie

Nasi klienci często mówią nam o swoich problemach ze sprzedażą nieruchomości. Najczęstszym ograniczeniem, z którym w tym zakresie się spotykają jest prawo pierwokupu.” – zauważa Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o., serwisu www.saveinvest.pl. „Najczęściej osoby dowiadują się o istnieniu tej instytucji dopiero w momencie, kiedy okazuje się, że nie mogą tak po prostu sprzedaż posiadanej nieruchomości. Tymczasem to istotne, proceduralne ograniczenie, o którym warto mieć przynajmniej podstawowe informacje.” – dodaje Tomaszewski.

Czym jest prawo pierwokupu?

Definicję prawa pierwokupu znajdziemy w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 596 tego dokumentu, prawo pierwokupu to sytuacja, w której ustawa lub umowa zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna konkretnej rzeczy, w razie sprzedaży jej osobie trzeciej. Oznacza to, że dany przedmiot, w tym nieruchomość, może być sprzedany osobie trzeciej tylko wtedy, gdy osoba uprawniona do pierwokupu z niego nie skorzysta. Ważne jest to, że prawo pierwokupu dotyczy tylko umowy sprzedaży, a nie np. darowizny.

Jak to działa?

Skorzystanie z prawa pierwokupu polega na złożeniu przez uprawnionego stosownego oświadczenia sprzedającemu, informującego o chęci zakupu danej rzeczy lub nieruchomości na ustalonych warunkach. Oświadczenie to musi mieć odpowiednią formę – taką samą jak umowa sprzedaży, czyli w przypadku nieruchomości akt notarialny. Uprawniony ma określony czas na skorzystanie z tego prawa: miesiąc w przypadku nieruchomości, a tydzień w innych sytuacjach. Liczy się on od momentu otrzymania zawiadomienia od sprzedającego o chęci sprzedaży.

Skutki naruszenia

Naruszenie obowiązków wynikających z prawa pierwokupu skutkuje odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec osoby uprawnionej. Jeśli prawo pierwokupu przysługiwało np. Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, a sprzedaż została dokonana bez jego uwzględnienia, jest ona nieważna.

Co jeszcze warto wiedzieć?

Jeśli jest kilku uprawnionych i część z nich nie korzysta ze swojego prawa, pozostali mogą wykonać je w całości. Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne – nie można go sprzedać ani wykorzystać tylko częściowo.

Kiedy stosuje się prawo pierwokupu?

Przykładem zastosowania prawa pierwokupu może być sprzedaż nieruchomości rolnej. W przypadku takich nieruchomości dzierżawcy mają prawo pierwokupu. Warunki takiego prawa określa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeśli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu, przypada ono Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.

Problematyczne prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu może znacznie wydłużyć procedurę sprzedaży nieruchomości. Zamiast szybkiej transakcji, sprzedający muszą zmagać się z dodatkowymi dokumentami i obowiązkami.