Podatek VAT w przypadku prywatnej sprzedaży gruntu

Najnowsze interpretacje podatkowe nie są korzystne dla właścicieli nieruchomości. Ci, którzy decydują się na zbycie swojej działki, często będą musieli uiścić VAT. Jakie związki mają osoby fizyczne z podatkiem, który obciąża zwykle przedsiębiorców? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czy opłaca się współpracować z inwestorem?

Podczas sprzedaży swoich nieruchomości właściciele często korzystają z usług różnych pośredników. Nie chodzi tu tylko o firmy zajmujące się reklamą i formalnościami związanymi ze sprzedażą. Takie usługi oferują także inwestorzy, którzy planują budowę apartamentowców, centrów handlowych czy basenów na określonych działkach. Fiskus jednakże traktuje takie usługi pośrednictwa jako prowadzenie działalności gospodarczej przez sprzedającego, co ostatecznie skutkuje koniecznością zapłaty podatku VAT przy sprzedaży.

Przykładowa sytuacja

Nierzadko zdarza się, że osoba fizyczna nabywa działkę inwestycyjną o charakterze rolnym. Początkowo nie ma konkretnych planów co do jej wykorzystania, ale myśli, że „może się przydać w przyszłości”. Po jakimś czasie może okazać się, że działka pozostaje nieużywana i w rezultacie nie przynosi dochodu. Gdy więc pojawia się inwestor oferujący zakup działki, właściciel często bez wahania udziela mu pełnomocnictwa do załatwienia wszelkich formalności, włącznie z uzyskaniem odpowiednich zezwoleń.

Pełnomocnictwo może rodzić problemy

Niestety fiskus uważa, że późniejsza sprzedaż działki powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Działania podejmowane przez inwestora, który jest także pełnomocnikiem właściciela nieruchomości, wpływają bowiem na jej atrakcyjność i wartość. Skoro pełnomocnik działa w imieniu właściciela, ten ostatni jest uznawany za prowadzącego działalność zorganizowaną, podobnie jak przedsiębiorca handlujący gruntami. To z kolei stanowi podstawę do obciążenia go podatkiem VAT. Według organów podatkowych czynności podejmowane przez pełnomocnika mają skutki prawne po stronie właścicieli nieruchomości, co oznacza, że ci ostatni zachowują się jak profesjonaliści zajmujący się obrotem nieruchomościami. Transakcje nie są więc zwykłym zarządzaniem prywatnym majątkiem, ale działalnością gospodarczą, podlegającą podatkowi VAT.

Czy można liczyć na zwolnienie z VAT?

Czy w takiej sytuacji można byłoby korzystać z jakiegoś zwolnienia podatkowego? Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, dostawa terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane jest zwolniona z VAT-u. Problem polega jednak na tym, że w wyniku działań inwestora wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla działki. W takiej sytuacji zwolnienie z VAT-u nie przysługuje. Ewentualnie można byłoby jeszcze rozważyć zwolnienie do 200.000 złotych. Jednakże większość tego typu transakcji nie mieści się w tak niskim przedziale kwotowym – zauważa Bartosz Antos.

Konsekwentne stanowisko organów podatkowych

Takie interpretacje podatkowe nie są rzadkością. Coraz częściej fiskus zajmuje takie stanowisko w sprawach dotyczących sprzedaży gruntów. Wiąże się to nie tylko z koniecznością uiszczenia VAT-u. Wcześniej należy dopełnić różnych formalności, w tym zarejestrować się jako podatnik VAT w urzędzie skarbowym, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie JPK_VAT, a dopiero potem uiścić podatek. Dla osób fizycznych, niezajmujących się na co dzień działalnością gospodarczą, te czynności są abstrakcyjne i wymagają fachowej wiedzy. Wykonanie tych zadań często wiąże się z koniecznością skorzystania z usług księgowego lub prawnika, co z kolei generuje dodatkowe koszty.