Dostawa wydzielonej działki a opodatkowanie VAT

Czy dostawa działek nieprzeznaczonych pod zabudowę, ale wydzielonych z nieruchomości, dla której wydane zostały warunki zabudowy, będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT?

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), dostawa gruntów jest zwolniona z opodatkowania VAT, jeśli dotyczy terenów niezabudowanych inne niż tereny budowlane. Pojęcie terenu budowlanego jest doprecyzowane w art. 2 pkt 33 tej ustawy. Zgodnie z nim, teren budowlany to grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – przypomina Bartłomiej Kuźniar z www.dzialkanadmorzem.pl. Zatem opodatkowaniu podlegają tylko dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych, jednakże tereny niezabudowane muszą mieć status nieruchomości budowlanej.

Czy zatem dostawa działek nieprzeznaczonych pod zabudowę, ale wydzielonych z nieruchomości, dla której uzyskano warunki zabudowy, będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT?

Decydujący dla tej kwestii jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 roku (sygnatura akt I FSK 1904/16). Zgodnie z tym orzecznictwem, dostawa działek nieprzeznaczonych pod zabudowę, nawet jeśli zostały wydzielone z większej nieruchomości, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest zwolniona z VAT – informuje Bartłomiej Kuźniar z www.dzialkanadmorzem.pl.

Warto zapoznać się z argumentacją NSA w tej sprawie. Każdy podział nieruchomości powoduje pojawienie się nowego obiektu w obrocie cywilnoprawnym, czyli nowej nieruchomości gruntowej. Podział ten prowadzi do istotnych zmian w granicach administracyjnych poszczególnych działek, aż do tego stopnia, że wcześniejszy obiekt, dla którego wydano decyzję o warunkach zabudowy, przestaje istnieć. Na przykład, jeśli w wyniku podziału jedna z działek traci dostęp do drogi publicznej, nie będzie spełniała warunków do uzyskania warunków zabudowy. W konsekwencji, decyzja dotycząca pierwotnej nieruchomości nie ma zastosowania do nowo utworzonych mniejszych działek. Oznacza to, że jeśli nowy właściciel chce przeprowadzić budowę na danej mniejszej działce, będzie musiał uzyskać nowe warunki zabudowy, a nie skorzystać z tych wydanych dla większej nieruchomości.

Zgodnie z przepisami zwalniającymi z opodatkowania VAT dostawy nieruchomości, decyzja o warunkach zabudowy dotycząca gruntów, które zostały sprzedane przez właściciela po podziale, nie gwarantuje automatycznego uznania ich za tereny budowlane. Oznacza to, że można zastosować ulgę przewidzianą w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ mamy do czynienia z terenami niezabudowanymi lub innymi niż budowlane, gdyż nie zostały one objęte decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

W omawianej sprawie podniesiono również inny argument, który miałby wykluczyć możliwość zastosowania wspomnianego zwolnienia. Chodzi o treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru – przewidywało ono możliwość zabudowy mieszkaniowej lub pod usługi turystyczne. Jednakże NSA odrzucił taką argumentację, stwierdzając, że charakter prawny studium nie decyduje jednoznacznie o przeznaczeniu danego terenu w kontekście przepisów VAT. Według NSA, studium nie posiada charakteru aktu prawa miejscowego, więc nie daje ostatecznych przesłanek, by uznać teren za budowlany w rozumieniu przepisów podatkowych – podkreśla Bartłomiej Kuźniar z www.dzialkanadmorzem.pl. Dodatkowo, definicja terenu budowlanego, na którą powołuje się ustawodawca, uzależnia jego charakter bezpośrednio od zapisów planu miejscowego lub uzyskanych warunków zabudowy, a nie od studium.