Nielegalne użytkowanie budynku bez konsekwencji po 5 latach

Od września tego roku wejdą w życie istotne zmiany w Prawie budowlanym. Jedną z nich będzie brak możliwości stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeśli od momentu jej ustanowienia minęło 5 lat. Będzie także łatwiej naprawić ewentualne naruszenia w tej kwestii – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Co to oznacza dla właścicieli i inwestorów?

Przedawnienie w prawie administracyjnym

Przedawnienie to rzadki mechanizm w prawie administracyjnym. Większość roszczeń i obowiązków nie ulega „przeterminowaniu”. W ostatnich latach zaczęło się to jednak zmieniać, a mechanizm ten zaczął pojawiać się w coraz większej liczbie aktów prawa administracyjnego. Tym razem objęło to Prawo budowlane. Ustawodawca uznał, że 5 lat to wystarczający okres na stwierdzenie ewentualnych wad i nieprawidłowości w decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Trzymanie stron w niepewności przez dłuższy czas nie ma sensu. Dlatego zdecydowano się na zmianę przepisów. Z jednej strony było to korzystne dla właścicieli nieruchomości i inwestorów, z drugiej – miało to wzmocnić trwałość decyzji administracyjnej. Od 19 września 2020 r. w Prawie budowlanym pojawi się więc art. 59 h, zgodnie z którym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeśli minęło 5 lat od momentu, kiedy ta decyzja stała się ostateczna.

Łatwiejsza legalizacja

Nowy artykuł 59i Prawa budowlanego umożliwi naprawienie niektórych naruszeń dotyczących użytkowania nieruchomości. Zasadniczo użytkowanie obiektu budowlanego jest możliwe po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i po upływie 14 dni na zgłoszenie sprzeciwu w formie decyzji. W przypadku niektórych kategorii budynków procedura ta jest bardziej skomplikowana. Dotychczas naruszenie tych zasad miało poważne konsekwencje. Dzięki nowelizacji będzie łatwiej naprawić popełnione błędy. W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów organ nadzoru pouczy inwestora lub właściciela, że nie można użytkować budynku bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zgłoszenia zakończenia robót budowlanych – podkreśla Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak poradzić sobie w tej sytuacji?

Inwestor ma następnie 60 dni na zalegalizowanie użytkowania, czyli uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Jeśli nie jest w stanie tego zrobić, może zaprzestać użytkowania budynku. Dopiero po upływie 60 dni organ nadzoru budowlanego może nałożyć karę za nielegalne użytkowanie obiektu. Wysokość kary będzie wynosiła łączną wartość stawki opłaty (s), współczynnika wielkości obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty zostanie ustalona na poziomie 5.000 złotych. Natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określi załącznik do ustawy – Prawo budowlane. Po upływie 30 dni od nałożenia kary organ nadzoru budowlanego ponownie przeprowadzi kontrolę obiektu. Jeśli zostaną stwierdzone dalsze naruszenia, nałoży kolejną, choć mniejszą, karę administracyjną.

Dążenie do legalizacji

Nowe przepisy nie tylko uporządkują i uproszczą istniejące procedury. Ich celem jest także zachęcenie inwestorów i właścicieli do legalizacji budowanych obiektów i ich użytkowania. W uzasadnieniu nowelizacji ustawy stwierdzono, że nałożenie kary ma odbywać się poprzez mechanizm „żółtej kartki”. Właściciel lub inwestor otrzyma więc najpierw swoiste upomnienie, które będzie zachęcać go do uregulowania sytuacji prawnej obiektów – dodaje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.