Kiedy opłaca się odrolnić grunt?

Zmiana przeznaczenia ziemi z rolnego na budowlane istotnie zwiększa jej wartość. Możemy więc sprzedać taką ziemię z dużym zyskiem.

Zakup działki rolnej z zamiarem jej odrolnienia, czyli przekształcenia w działkę budowlaną, to popularna i dochodowa forma inwestycji. Dlaczego jest to tak intratny biznes? Ponieważ cena za metr kwadratowy ziemi rolnej jest znacznie niższa niż cena za metr kwadratowy działki budowlanej – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Dlatego kupno tańszej ziemi rolnej z myślą o jej przekształceniu i późniejszej odsprzedaży jako działki budowlanej gwarantuje nam zysk. Istnieje jednak kilka istotnych kwestii, o których musimy pamiętać, decydując się na taką inwestycję.

Jak to zrobić skutecznie i faktycznie zmienić grunt rolny w nieruchomość pod zabudowę?

Zacznijmy od początku. Przekształcenie gruntu rolnego na budowlany to proces polegający na wyłączeniu określonej powierzchni ziemi z produkcji rolnej i leśnej. Warto pamiętać przede wszystkim o zasadzie wyrażonej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z którą na cele nierolnicze mogą być przeznaczone przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w przypadku braku takowych, grunty o najniższej wartości produkcyjnej. Oznacza to, że restrykcyjna ustawa nie wyklucza całkowicie możliwości zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane. Jedynym ograniczeniem, które wprowadziła ta regulacja, jest kryterium związane z wartością produkcyjną – dodaje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. W praktyce oznacza to również, że jeśli na danym obszarze występują nieużytki, to nie można przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne pozostałych gruntów.

Jednak należy zwrócić uwagę na kilka czynników. Nie każda ziemia o statusie rolnym nadaje się do odrolnienia – przy wyborze odpowiedniej lokalizacji należy również pamiętać o pewnych formalnościach administracyjnych. Jeśli planujemy zakup gruntu rolnego z zamiarem jego przekształcenia w grunt budowlany, musimy upewnić się, czy obowiązuje w gminie, w której znajduje się interesująca nas nieruchomość, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – informuje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Dlaczego to jest ważne? Głównym celem planu miejscowego jest określenie przepisów dotyczących wydawania decyzji administracyjnych dotyczących wykorzystania i zabudowy gruntów w granicach administracyjnych danej gminy. W konsekwencji – jeśli dla naszego gruntu uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pozostaje nam złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany.

W tym wniosku powinna być zawarta prośba o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na grunt budowlany oraz powierzchnia działki wraz z jej klasyfikacją. Należy pamiętać, że dla gruntów o powierzchni większej niż pół hektara i o klasyfikacji gleby wyższej niż IV, V i VI, gmina, w imieniu właściciela nieruchomości, składa wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa. Natomiast w przypadku gruntu o powierzchni mniejszej niż pół hektara lub o klasyfikacji gleby IV, V lub VI, organ wspólnie z radą gminy lub radą miasta podejmuje decyzję o odrolnieniu.

Wniosek o odrolnienie musi być również odpowiednio uzasadniony. Argumentacja powinna uwzględniać przede wszystkim powody wymienione w art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, takie jak brak innych nieużytków na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz niska przydatność gruntu rolnego ze względu na jego wartość produkcyjną. Ponadto, w przypadku ziemi rolnych znajdujących się na obszarze dużych miast, warto odnieść się do faktu, że w większości przypadków są one formalnie klasyfikowane jako grunty rolne, jednak ich faktyczne wykorzystanie w praktyce jest minimalne, co powoduje minimalną wartość produkcyjną – zaleca Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Do wniosku należy dołączyć wymagane dokumenty, takie jak wypis z aktualnej mapy ewidencyjnej, mapa zasadnicza nieruchomości lub wypis z rejestru gruntów.

Jak uniknąć strat na inwestycji w ziemię?

Kluczowe jest określenie, jeszcze przed wyborem nieruchomości, czy głównym czynnikiem jest przewidywany zysk czy też czas, w jakim inwestycja ma być zrealizowana. Zakup działki przeznaczonej pod budowę będzie zdecydowanie droższy – jednak nie wymaga formalności związanych z odrolnieniem gruntu i oczekiwania na rozpatrzenie wniosku. Z kolei wybór gruntu rolnego z myślą o jego przekształceniu i późniejszej odsprzedaży jako już znacznie droższej działki budowlanej będzie wymagał cierpliwości i trochę więcej czasu. Będzie to jednak zdecydowanie bardziej opłacalna inwestycja – sprzedajemy wtedy grunt o znacznie większej wartości niż ta, za którą go nabyliśmy.