Czy możliwe jest milczące przedłużenie umowy najmu?

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że umowa najmu może obowiązywać po jej formalnym zakończeniu. Do tego potrzebne są dwie okoliczności. Jakie? Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości z Saveinvest Sp. z o.o., udziela odpowiedzi na to pytanie.

Kiedy zachodzi „milczące” przedłużenie umowy najmu?

Umowa najmu mieszkania może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Zazwyczaj stosunek najmu kończy się, gdy upłynie termin umowy lub zostanie ona wypowiedziana. Czasem jednak, mimo oficjalnego zakończenia umowy, najemca nadal korzysta z mieszkania, a wynajmujący pobiera opłaty za czynsz. Wówczas mamy do czynienia z tzw. milczącym przedłużeniem umowy najmu. Taka sytuacja jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 674 tej ustawy – gdy po zakończeniu terminu określonego w umowie lub wypowiedzeniu najemca nadal korzysta z rzeczy za zgodą wynajmującego, można przyjąć, że umowa została przedłużona na czas nieokreślony.

Jakie warunki muszą być spełnione?

Trzeba pamiętać o dwóch warunkach decydujących o milczącym przedłużeniu umowy najmu. Wynajmujący musi wyrazić zgodę na dalsze obowiązywanie umowy, natomiast najemca musi nadal korzystać z wynajmowanego mieszkania. W doktrynie prawa podkreśla się, że wyrażenie woli wynajmującego nie musi odbyć się w określonej formie. Nie musi on składać najemcy specjalnego oświadczenia. Wystarczy jakiekolwiek zachowanie, które wyraża wolę wywołania określonych skutków prawnych. Przykładem może być dalsze pobieranie czynszu. Natomiast najemca nie musi mieszkać w lokalu na stałe. Trzymanie tam prywatnych rzeczy również jest uznawane za korzystanie z mieszkania.

Czy istnieją wyjątki od reguły?

Oczywiście zasady z art. 674 Kodeksu cywilnego nie mają zastosowania w przypadku wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy najemca wypowiedział umowę z powodu wad rzeczy uniemożliwiających korzystanie z niej. Może to także dotyczyć sytuacji, gdy najemca korzysta z rzeczy w sposób niezgodny z umową lub przeznaczeniem, pomimo upomnień, co prowadzi do jej uszkodzenia. Czasem wypowiedzenie umowy może wynikać z opóźnienia w zapłacie czynszu za dwa pełne okresy płatności – dodaje Aleksander Setlak.

Konsekwencje milczącego przedłużenia umowy najmu

Takie przedłużenie umowy najmu ma swoje skutki. Gdy umowa przekształca się w umowę na czas nieokreślony i nie ustalono terminów wypowiedzenia, obowiązują zasady z Kodeksu Cywilnego. Ustawowo termin wypowiedzenia umowy najmu z opłatą miesięczną jest miesiąc, liczony od końca miesiąca kalendarzowego. Ponadto, jeśli umowa nie zawiera klauzul waloryzacyjnych, wynajmujący nie może podwyższyć czynszu w trakcie jej trwania. W przypadku umowy na czas określony, łatwiej jest też pozbyć się uciążliwego lokatora.

Pamiętaj o terminach

Podpisując umowy na czas określony, warto pamiętać o terminach. Każda umowa kiedyś się kończy. Jeśli nie planujesz zmiany lokatora, warto kilka dni przed zakończeniem umowy porozmawiać z nim o nowej – radzi Aleksander Setlak.