Czy warunki zabudowy mogą być związane z parametrami drogi publicznej?

Uzyskanie warunków zabudowy jest zależne od dostępu nieruchomości do drogi publicznej – jednak nie można nałożyć na prywatnych inwestorów obowiązku zapewnienia odpowiednich parametrów tej drogi.

Kiedy konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy i jakie muszą być spełnione kryteria?

Decyzja dotycząca warunków zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub przeprowadzenie innych robót budowlanych na danym obszarze. Jest wydawana wyłącznie dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Celem tej decyzji jest ustalenie, czy zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Warunki zabudowy regulują wszystkie istotne elementy z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Mogą one obejmować wysokość i kształt budynku, jego położenie na działce, a nawet kolor elewacji.

O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego obszaru może wystąpić każdy, niezależnie od posiadania praw do nieruchomości. Dlatego warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przed zakupem działki, a jeśli go nie ma, wystąpić o warunki zabudowy, nawet jeśli jeszcze nie jesteśmy właścicielami terenu. To jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze plany budowlane będą możliwe do zrealizowania. Co więcej, decyzje o warunkach zabudowy są wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę. Oznacza to, że projekt zgodny z warunkami zabudowy nie może być kwestionowany i nie może stanowić podstawy do odmowy pozwolenia na budowę. Organem odpowiedzialnym za wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przy wydawaniu decyzji organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tymi przesłankami, aby uzyskać warunki zabudowy, muszą być spełnione wszystkie wymienione warunki, m.in. działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a infrastruktura terenu musi być wystarczająca do realizacji zamierzenia budowlanego. Ten drugi warunek, ogólnie rzecz biorąc, uznaje się za spełniony, jeśli uzbrojenie terenu zostanie zapewnione na mocy umowy między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Droga publiczna

Pojęcie „dostęp do drogi publicznej” określone jest w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią, jest to możliwość bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub przez drogę wewnętrzną albo poprzez służebność drogową. Orzecznictwo sądowe jednoznacznie potwierdza, że ​​bezpośredni dostęp do drogi publicznej nie jest jedynym kryterium – równie ważne jest prawne i faktyczne umożliwienie dojazdu z drogi publicznej do obszaru przeznaczonego pod inwestycję. Kwestia właściwego dostępu do drogi publicznej i tego, kiedy droga ta będzie miała odpowiednie parametry do bezpiecznego użytkowania, jest jednak bardzo skomplikowana. Warto przyjrzeć się orzecznictwu Naczelnego Sądu Administracyjnego, który jednoznacznie stwierdził, że inwestorzy prywatni nie mogą zostać zobowiązani do dostosowania parametrów drogi publicznej do swoich potrzeb. Co więcej, warunek mówiący, że uzbrojenie terenu zostanie uznane za wystarczające, jeśli inwestor sam podejmie się ich realizacji na własny koszt, nie dotyczy dróg, ponieważ pojęcie uzbrojenia terenu nie odnosi się do dróg. Wystarczy, że działka inwestora ma dostęp do drogi publicznej. Organ nie ma zatem uprawnień do nakładania na niego dodatkowych obowiązków, ponad te wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odpowiedzialność za zapewnienie, że parametry drogi nie stanowią zagrożenia, spoczywa na gminie.