Czym jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej?

Termin „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” rodzi wiele pytań. Czy każda ustanowiona droga konieczna pozwala na poruszanie się pojazdami mechanicznymi?

Co zrobić, gdy dostęp do działki jest utrudniony i brakuje bezpośredniego połączenia z drogą publiczną? Pojęcie dostępu do drogi publicznej, jak określa art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obejmuje bezpośredni dostęp do tej drogi lub poprzez drogę wewnętrzną albo za pomocą ustanowionej służebności drogowej. Sądowe orzecznictwo jednoznacznie stwierdza, że bezpośredni dostęp do drogi publicznej nie zawsze zależy jedynie od bezpośredniego sąsiedztwa działki inwestora z tą drogą. Decydującym czynnikiem jest zarówno prawna, jak i faktyczna możliwość wjazdu z drogi publicznej na obszar przeznaczony pod inwestycję.

Brak połączenia z drogą publiczną wymaga ustanowienia służebności przechodu lub przejazdu, czyli tzw. drogi koniecznej na sąsiedniej działce. Taka służebność oznacza prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się po wyznaczonym pasie nieruchomości, której właścicielem jest inna osoba. W przypadku braku dostępu do drogi publicznej, kiedy jedyne połączenie jest przez działkę bez służebności przechodu i przejazdu, inwestor nie będzie mógł na takim terenie niczego wybudować. Właściciel nieruchomości ma prawo domagać się ustanowienia drogi koniecznej, jeśli nie ma dostępu do drogi publicznej. Może także żądać nadania służebności przechodu i przejazdu, jeśli ma dostęp do drogi publicznej, ale wydaje mu się on z jakiegoś powodu nieodpowiedni. Ocena, czy istniejący dostęp do nieruchomości jest odpowiedni, zależy zawsze od konkretnych okoliczności sprawy. Każdy przypadek jest inny, dlatego też trudno ustalić jednoznaczne wytyczne dotyczące tej kwestii.

Kwestia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w praktyce jest bardzo złożona. Orzecznictwo sądowe pokazuje, że droga konieczna nie zawsze umożliwia przejazd pojazdem mechanicznym. Według wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura III CZP 14/14), odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować również możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, jednak nie w każdym przypadku są podobne okoliczności. Istnieją wyjątki od tej zasady, szczególnie gdy technicznie niemożliwy jest dojazd pojazdem, na przykład ze względu na stromy charakter drogi. Podobnie jest, gdy przejazd samochodem naruszyłby charakter działki lub doprowadził do nadmiernej ingerencji w prawo własności sąsiada. Dotyczy to sytuacji, gdy granice działek są nietypowe, teren jest ukształtowany w specyficzny sposób lub istnieją inne czynniki społeczno-gospodarcze. Dlatego warto zapewnić sobie dostęp do drogi bez angażowania sądu, który po indywidualnym rozpatrzeniu naszych postulatów może ostatecznie odmówić.

Artykuł 145 kodeksu cywilnego reguluje zasady ustalania drogi koniecznej. Można to zrobić na dwa sposoby. Pierwszym jest próba porozumienia się z właścicielem sąsiedniej działki w sposób polubowny. Jeśli sąsiad nie ma nic przeciwko faktycznemu przebiegowi drogi przez jego działkę do sąsiedniego obiektu, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. W przypadku niemożności realizacji takiego rozwiązania, pozostaje jedynie droga sądowa. Ważne jest zrozumienie, że sąd nie jest zobowiązany do zaakceptowania treści zgłoszonego wniosku i sam może zaproponować inne rozwiązanie. Nawet gdy właściciel nieruchomości, przez którą będzie przebiegać ustanowiona droga (staje się ona wtedy tzw. nieruchomością służebną), sprzeda ją, osoba korzystająca z przejazdu zachowuje swoje prawa do korzystania z niej. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nieruchomości może żądać wynagrodzenia z tego tytułu. W przypadku, gdy wysokość wynagrodzenia nie jest uzgodniona i sąsiedzi nie są w stanie się porozumieć, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się swoich praw przed sądem. Płatność za ustanowienie drogi koniecznej może być jednorazowa lub dokonywana cyklicznie. Można także ustalić odpowiednią waloryzację w obawie przed spadkiem wartości pieniądza.