Dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną a wniosek o warunki zabudowy

Jednym z kluczowych warunków do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działki budowlanej jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Co oznacza dostęp do drogi publicznej? Kiedy działka budowlana faktycznie posiada dostęp do drogi publicznej? Odpowiedzi na te pytania udziela Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o., dostępne na portalu www.saveinvest.pl.

Definicja dostępu do drogi publicznej

Według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dostęp działki budowlanej do drogi publicznej może odbywać się bezpośrednio poprzez połączenie z tą drogą lub za pośrednictwem drogi wewnętrznej albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Dla osoby ubiegającej się o warunki zabudowy dla działki budowlanej ważne jest wykazanie, że nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Istnieje kilka sposobów zapewnienia takiego dostępu, co ma kluczowe znaczenie przy zakupie nieruchomości na cele mieszkalne lub inwestycyjne – wyjaśnia Robert Tomaszewski.

Różnice między drogą wewnętrzną a drogą publiczną

Droga wewnętrzna to droga przeznaczona do ruchu, która nie kwalifikuje się jako droga publiczna. Drogą publiczną, zgodnie z ustawą o drogach publicznych, jest ta, którą właściwy organ zaklasyfikował do kategorii dróg gminnych, powiatowych, wojewódzkich lub krajowych. Istnieje różnica w statusie własnościowym między drogą wewnętrzną a drogą publiczną. Drogą wewnętrzną może zarządzać zarówno właściciel publiczny, jak i prywatny, podczas gdy droga publiczna nie może być własnością prywatną. Inną istotną cechą różniącą drogę wewnętrzną od drogi publicznej jest zasada powszechnej dostępności, która odnosi się wyłącznie do dróg publicznych.

Zasada powszechnej dostępności

Zasada powszechnej dostępności oznacza, że użytkownik dróg publicznych nie musi posiadać żadnego tytułu prawnego do korzystania z tych dróg. Jego prawo do korzystania z drogi publicznej wynika bezpośrednio z przepisów prawa. Natomiast właściciel nieruchomości, na której znajduje się droga wewnętrzna, może ograniczyć dostęp do niej lub domagać się zaprzestania korzystania z niej przez osoby trzecie nieposiadające odpowiedniego tytułu prawnego (np. dzierżawy, użyczenia lub służebności). W praktyce najczęściej jest tak, że nabywając działkę z dostępem poprzez wytyczoną drogę wewnętrzną, powinno nabyć się  też udziały we współwłasności nieruchomości drogowej, przy czym pozostałe udziały mogą przysługiwać pozostałym użytkownikom drogi, takim jak np. przyszli sąsiedzi.

Kto ponosi koszty utrzymania drogi wewnętrznej?

Inna istotna różnica między drogą wewnętrzną a drogą publiczną dotyczy odpowiedzialności za koszty utrzymania, budowy, remontów, oznakowania i zarządzania. Przepisy regulują, że te zadania oraz koszty ponosi zarządca terenu, na którym znajduje się droga, lub w przypadku jego braku – właściciel tego terenu. Gmina nie ma obowiązku finansowania tych działań z publicznych funduszy, nawet jeśli droga wewnętrzna służy jako dojazd do posesji dla mieszkańców gminy.

Przeznaczenie drogowe w planie miejscowym – co to oznacza?

Warto zwrócić uwagę, że przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego na drogę wewnętrzną nie oznacza, że właściciel działki musi tę drogę wybudować i udostępnić dla osób trzecich. Takie przeznaczenie jedynie określa, że działka może być wykorzystana w celach komunikacyjnych. Nie daje ono żadnych podstaw prawnych do użytkowania drogi przez sąsiadów. W wielu sytuacjach jedynym sposobem na korzystanie z drogi jest uzyskanie służebności przejazdu – podsumowuje Robert Tomaszewski.