Dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową

Jednym ze sposobów zapewnienia działce budowlanej dostępu do drogi publicznej jest ustanowienie służebności gruntowej. Czym jest służebność gruntowa? Jak się ją ustanawia? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest służebność gruntowa?

W pewnych przypadkach istnieje konieczność udowodnienia, że działka ma prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej. Jednym z takich przypadków jest ubieganie się o warunki zabudowy. W przepisach dostęp do drogi publicznej definiowany jest jako dostęp bezpośredni albo przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustanowienie stosownej służebności drogowej. Służebność gruntowa to rodzaj prawa rzeczowego. W skrócie, umożliwia właścicielom nieruchomości władnącej korzystanie w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej – zauważa Robert Tomaszewski.

Pojęcie służebności gruntowej

Służebność gruntowa może polegać na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w pewnych działaniach lub zabronieniu wykonywania określonych uprawnień związanych z nieruchomością władnącą na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. W przypadku ustanawiania służebności gruntowej dla umożliwienia przejazdu i przechodu, polega to na tym, że właściciele nieruchomości obciążonej zobowiązani są do zaakceptowania faktu, iż przez określoną część ich nieruchomości odbywa się dojazd do innej nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Czym jest nieruchomość władnąca, a czym obciążona?

W kontekście służebności gruntowej kluczowe są pojęcia „nieruchomość władnąca” i „nieruchomość obciążona”. Nieruchomością władnącą określa się nieruchomość, której właściciele mają prawo korzystania ze służebności gruntowej zgodnie z treścią tego prawa. To ważne, ponieważ służebność gruntowa nie jest powiązana z konkretnym podmiotem (właścicielem konkretnej nieruchomości), lecz z samą nieruchomością – wyjaśnia Robert Tomaszewski. Oznacza to, że zmiana właściciela nieruchomości władnącej lub obciążonej nie powoduje wygaśnięcia służebności gruntowej. Wręcz przeciwnie, to prawo, zasadniczo na czas nieokreślony, obciąża określoną nieruchomość obciążoną i jest związane z nieruchomością władnącą.

Jak ustanawia się służebność gruntową?

Służebność gruntową ustanawia się – jeśli istnieje możliwość porozumienia między właścicielami poszczególnych nieruchomości – poprzez umowę zawartą między nimi. Taka umowa wymaga formy aktu notarialnego. Głównym elementem umowy jest określenie zakresu służebności gruntowej oraz warunków finansowych związanych z jej ustanowieniem. Często oprócz opisu istoty służebności gruntowej, do umowy dołącza się załącznik graficzny. Służebność gruntową można również ustanowić przez orzeczenie sądu lub ugodę sądową, gdy brak zgody między właścicielami. W takich przypadkach sąd określa zakres służebności gruntowej. Istnieje możliwość ustanowienia służebności również drogą decyzji administracyjnej lub w wyniku zasiedzenia.

Kto ponosi koszty utrzymania służebności gruntowej?

Z reguły utrzymanie urządzeń niezbędnych do korzystania ze służebności gruntowej (np. dróg) spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej. Niemniej, poprzez umowę ten obowiązek może zostać nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że korzystający z uprawnień wynikających ze służebności gruntowej jest zobowiązany na własny koszt utrzymywać np. utwardzenie na fragmencie nieruchomości obciążonej wykorzystywanym do przejazdu. Koszty takie jak odśnieżanie domyślnie spoczywają na właścicielu nieruchomości władnącej. Nabywając nieruchomość, dla której dostęp do drogi publicznej zależy od ustanowionej służebności gruntowej obciążającej sąsiedni grunt, jesteśmy zobowiązani dbać o ten teren, o ile umowa zawarta przez poprzedniego właściciela nieruchomości władnącej nie stanowi inaczej.