Droga konieczna – prawa i obowiązki związane z jej ustanowieniem

Kiedy działka nie ma dostępu do drogi publicznej, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo domagać się ustanowienia tzw. drogi koniecznej od właścicieli sąsiednich gruntów.

Właściciel nieruchomości może wystąpić z żądaniem ustanowienia drogi koniecznej w przypadku braku dostępu do drogi publicznej. Może także zażądać ustanowienia służebności przejazdu i przechodu, jeśli istniejące połączenie z drogą publiczną z jakichś powodów nie jest odpowiednie. Ocena, czy istniejący dostęp do nieruchomości jest wystarczający, zależy od konkretnych okoliczności  w danej sytuacji. Ponieważ każdy przypadek jest inny, brak jest jednoznacznych wytycznych w tej kwestii.

Prawo do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości z problematycznym dostępem do drogi publicznej. Jeśli nieruchomość jest współwłasnością, żądanie mogą złożyć wszyscy współwłaściciele lub tylko niektórzy z nich. Takie uprawnienie przysługuje również użytkownikowi wieczystemu, samoistnemu posiadaczowi (o ile nie jest właścicielem, wtedy może być ustanowiona jedynie służebność osobista zgodnie z art. 146 k.c.), a także rolniczej spółdzielni produkcyjnej, niezależnie od tytułu własności gruntu, zgodnie z art. 146 k.c.

Zasady ustanawiania drogi koniecznej określa art. 145 kodeksu cywilnego. Istnieją dwa sposoby jej ustanowienia. Pierwszym jest uzgodnienie tej kwestii z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie wyraża sprzeciwu wobec przebiegu drogi przez jego teren, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeśli jednak rozwiązanie pozasądowe jest niemożliwe, jedyną opcją pozostaje droga sądowa.

W przypadku konieczności rozpatrzenia sprawy przez sąd, zainteresowany zobowiązany jest udać się do sądu właściwego dla lokalizacji nieruchomości. Jeśli nieruchomość znajduje się w obrębie kilku okręgów sądowych, inwestor ma możliwość wyboru sądu. Według Roberta Tomaszewskiego, Prezesa Zarządu Saveinvest, sąd nie jest związany treścią zgłoszonego wniosku i może zdecydować o przebiegu drogi inaczej niż zostało to zaproponowane. Nawet jeśli właściciel nieruchomości, przez którą prowadzi ustanowiona droga (stając się wtedy nieruchomością służebną), ją sprzeda, osoba, na której rzecz została ustanowiona droga, zachowuje prawo do korzystania z niej. Właściciel obciążonej nieruchomości ma jednak prawo domagać się odpowiedniego wynagrodzenia. W przypadku braku porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania, może on dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej w ciągu 10 lat od ustanowienia służebności. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub wypłacane okresowo, np. co kwartał. Można również ustalić odpowiedni mechanizm korekty wartości pieniądza.