Działka a nieruchomość – różnice, które należy zrozumieć

Ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie podjął kwestię różnicy między pojęciami „działka” a „nieruchomość”. Pomimo tego, że jest ona kolosalna, wiele osób nadal utożsamia te pojęcia. Jak zatem należy je właściwie rozumieć? Na to pytanie odpowiada Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.dzialkanadmorzem.pl.

Kwestia dotycząca podziału nieruchomości w Rzeszowie

Sprawa rozpatrywana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie dotyczyła podziału konkretnej nieruchomości. Wnioskodawczyni zwróciła się do gminy z prośbą o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału. Zarówno organ I instancji, czyli gmina, jak i organ II instancji, czyli Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydały decyzje negatywne. W uzasadnieniu stwierdziły, że wniosek może być rozpatrzony jedynie zgodnie z art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), który reguluje połączenie nieruchomości i ich ponowny podział na działki. Jednakże w tym przypadku wymieniony przepis u.g.n. odnosi się do zupełnie innej sytuacji. Dotyczy on przypadku, w którym właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie, mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki, pod warunkiem, że mają jednorodne prawa do tych nieruchomości. W analizowanej sprawie mamy jednak do czynienia z tym samym właścicielem oraz działkami tak ukształtowanymi, że ich racjonalne zagospodarowanie jest możliwe.

Rozstrzygnięcie w rzeszowskim sądzie

Skarżąca, nie zgadzając się z stanowiskiem gminy i Samorządowego Kolegium Odwoławczego, złożyła skargę do sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, wyrokiem z 9 grudnia 2020 r., uchylił zaskarżone orzeczenia. W uzasadnieniu odniósł się do definicji działki i nieruchomości oraz różnic między nimi. W szczególności stwierdził, że elementem różnicującym nieruchomości jest księga wieczysta. Dwie działki będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, są zatem dwiema odrębnymi nieruchomościami. Połączenie tych działek spowoduje powstanie nowej nieruchomości, która zostanie wpisana do nowej księgi wieczystej. Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek, ale działka nie może być częścią nieruchomości; może co najwyżej stanowić odrębną nieruchomość – zauważa Robert Tomaszewski.

Różnice między działką a nieruchomością

Rozróżnienie między pojęciami nieruchomości a działki bywa czasem niełatwe dla ich właścicieli. W przypadku jakiejkolwiek procedury administracyjnej należy jednak używać ich precyzyjnie. W kontekście niniejszej sprawy należy także zwrócić uwagę, że w polskim prawie istnieją trzy rodzaje podziałów nieruchomości – geodezyjny, prawny oraz wieczystoksięgowy. Podział geodezyjny jest czynnością prawno-materialną i techniczną, która prowadzi do wydzielenia z istniejącej nieruchomości większej liczby działek ewidencyjnych bez zmiany ich właściciela. Przeprowadza się go głównie w celu umożliwienia sprzedaży wydzielonych działek i zarejestrowania ich w nowych księgach wieczystych. Błędne określenie rodzaju podziału nieruchomości spowodowało wadliwe rozstrzygnięcia organów I i II instancji.

„Działka nad morzem na sprzedaż”

Powszechnie stosuje się wymiennie pojęcia nieruchomości i działki. Właściciele często ogłaszają się na przykład w internecie, że sprzedają działkę nad morzem. Najczęściej oznacza to, że oferowana nieruchomość składa się z jednej działki i została tak zarejestrowana w księdze wieczystej – komentuje Robert Tomaszewski. Przed dokonaniem zakupu należy jednak dokładnie sprawdzić status danej nieruchomości. Warto poprosić obecnego właściciela o udostępnienie numeru księgi wieczystej. Jej zawartość można natomiast sprawdzić w internecie.