Jak nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości

Osoby fizyczne, które zamieszkują w Polsce, są zobowiązane do opodatkowania swoich dochodów. Dotyczy to zarówno dochodów z pracy czy działalności gospodarczej, jak i z nieruchomości zlokalizowanych na terenie kraju, w tym również dochodów ze zbycia takich nieruchomości. Niemniej istnieją sytuacje, w których możliwe jest uniknięcie takiego podatku. Jak to zrobić? Wystarczy nabyć działkę rolną i najpóźniej w ciągu dwóch lat od zakończenia roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, przekształcić ją w działkę budowlaną.

Opodatkowanie dochodów ze zbycia nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno określa, że dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest opodatkowany. Z tego względu podatek dochodowy musi być odprowadzony od sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Wyjątkiem są przypadki, gdy sprzedaż tych nieruchomości następuje po pięciu latach od ich nabycia lub wybudowania.

Wysokość podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości

Obecne przepisy ustalają stawkę podatku PIT od zbycia nieruchomości na poziomie 19% dochodu, czyli przychodu ze zbycia nieruchomości po uwzględnieniu kosztów związanych z uzyskaniem tego przychodu. Oczywiście, te koszty muszą mieć związek z wybudowaniem lub nabyciem nieruchomości i muszą być odpowiednio potwierdzone dokumentami. Możemy również dodać do nich wydatki, które ponieśliśmy w celu zwiększenia wartości danej nieruchomości lub praw majątkowych. Podatek od sprzedaży nieruchomości należy uiścić w terminie składania zeznania podatkowego za rok, w którym sprzedaż miała miejsce.

Wyłączenie z opodatkowania dochodów ze zbycia nieruchomości

Oczywiście, trzeba pamiętać, że powyższe stawki obowiązują w przypadku sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte nie wcześniej niż pięć lat przed datą sprzedaży. Jeśli sprzedamy mieszkanie lub dom po upływie pięciu lat od nabycia, nie jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku PIT. Warto mieć świadomość, jak oblicza się ten pięcioletni okres. Czas ten liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy lub wybudowaliśmy nieruchomość. Przykładowo, jeśli kupiliśmy mieszkanie w 2008 roku, możemy je sprzedać najwcześniej od 1 stycznia 2014 roku i uniknąć płacenia podatku. Nie musimy także deklarować takiej sprzedaży w Urzędzie Skarbowym.

Ulgi podatkowe

Zasady rozliczenia i możliwość skorzystania z ulg w przypadku zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nie są w Polsce jednolite. Zależą one od daty nabycia lub wybudowania danej nieruchomości (lub prawa majątkowego). Jeśli chodzi o nieruchomości nabyte lub wybudowane w okresie od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku, można skorzystać z ulgi meldunkowej. Ta ulga obowiązuje, jeśli podatnik był zameldowany w tym lokalu przez co najmniej 12 miesięcy przed sprzedażą. W tym przypadku dochody ze zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego są zwolnione z podatku PIT. Od 1 stycznia 2009 roku wprowadzono nową ulgę, znaną jako ulga mieszkaniowa. Dla nieruchomości nabytych lub wybudowanych od tego czasu, ulga meldunkowa nie ma już zastosowania.

Ulga mieszkaniowa

Nowa ulga podatkowa ma zastosowanie, jeśli w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży nieruchomości, dochód uzyskany ze sprzedaży został wydatkowany na cele mieszkaniowe. Okres dwóch lat liczymy od końca roku podatkowego, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości. Dochody, które można uwolnić od opodatkowania, to te, które stanowią iloczyn dochodu ze sprzedaży mieszkania i wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe, podzielony przez dochód ze sprzedaży nieruchomości. Przykładowo, jeśli dochód ze sprzedaży mieszkania wynosi 200 000 zł, a koszty uzyskania tego dochodu to 150 000 zł, opodatkowaniu podlega kwota 50 000 zł. Jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży wydamy na cele mieszkaniowe 180 000 zł, możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wówczas dochód zwolniony z opodatkowania wynosi 45 000 zł, a podatek płacimy tylko od pozostałych 5 000 zł. (50 000 zł x 180 000 zł) / 200 000 zł = 45 000 zł. Należy pamiętać, że wydatki na cele mieszkaniowe muszą być udokumentowane i nie przekraczać dochodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Istnieje także możliwość, że cały dochód ze sprzedaży nieruchomości zostanie zwolniony z opodatkowania. Dzieje się tak wtedy, gdy cała suma zostanie wydana na cele mieszkaniowe. To oznacza, że gdy dochód ze sprzedaży zostaje w całości przeznaczony na wydatki na cele mieszkaniowe.

Cele mieszkaniowe

Jakie wydatki można uznać za cele mieszkaniowe? Może to być np. zakup domu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, budowa, remont lub adaptacja mieszkania, a także spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Warto również zauważyć, że pojęcie to obejmuje także grunty. Do kosztów mieszczących się w kategorii celów mieszkaniowych zalicza się nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, udziału w nim, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, jak również nabycie gruntu o innym przeznaczeniu niż budowlane, jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości grunt ten zostanie przekształcony na grunt budowlany.

Zeznanie podatkowe

Jak postąpić, jeśli chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej? Po zakończeniu roku podatkowego, w którym dokonaliśmy sprzedaży nieruchomości, mamy czas do 30 kwietnia na złożenie zeznania rocznego, czyli formularza PIT-39. W tym formularzu musimy podać dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, podatek należny, kwotę podatku, na którą przysługuje ulga mieszkaniowa, a także dochody zwolnione z podatku ze względu na ulgę. Warto zauważyć, że dochody zwolnione z opodatkowania należy uwzględnić bez względu na to, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy też będziemy je ponosić dopiero po złożeniu zeznania. W przypadku, gdy w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości nie spełnimy warunków uzyskania ulgi, czyli nie wydamy określonej kwoty na cele mieszkaniowe, będziemy musieli złożyć korektę zeznania i uiścić należny podatek oraz odsetki za opóźnienie.

Dlaczego warto?

Opcja nabycia terenu rolnego po sprzedaży mieszkania lub domu wydaje się być wyjątkowo atrakcyjna. Nie tylko dlatego, że możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej i zoptymalizować swoje podatki, ale również dlatego, że przekształcenie terenu z rolnego na budowlany znacząco zwiększa jego wartość. To oznacza, że uzyskujemy dodatkową korzyść – wysoki zysk z kolejnej inwestycji.