Jak poprawnie rozliczyć najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy to coraz bardziej popularny sposób generowania dochodów z nieruchomości. Szczególnie sprawdza się w miejscach o wysokiej atrakcyjności turystycznej oraz w dużych miastach. W takich lokalizacjach często poszukuje się zakwaterowania na krótki okres, zazwyczaj na kilka dni, maksymalnie tydzień lub dwa. Ale jak właściwie rozliczyć tego rodzaju najem?

Definicja najmu krótkoterminowego

Termin „najem krótkoterminowy” jest ogólnie przyjętą nazwą dla formy najmu o ograniczonym czasie trwania. Reguluje go ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 659 § 1 tego przepisu, umowa najmu to zobowiązanie wynajmującego do przekazania najemcy rzeczy do użytkowania na określony lub nieokreślony czas, zaś najemca zobowiązuje się do płacenia ustalonego czynszu. Jeśli okres wynajmu jest krótszy niż rok, umowa nie musi być spisana na piśmie. Najem krótkoterminowy polega zazwyczaj na tym, że najemca płaci całą sumę za pobyt na konto wynajmującego oraz dodatkowo wpłaca kaucję. W praktyce nie ma potrzeby podpisywania żadnych dodatkowych dokumentów.

Działalność gospodarcza a najem prywatny

Urzędy skarbowe twierdzą, że najem krótkoterminowy powinien być rozliczany jako część prowadzonej działalności gospodarczej. W ustawie z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców określono, że działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana w imieniu własnym i w sposób ciągły. Podczas gdy tradycyjny najem może polegać na sporadycznym podpisywaniu umów co jakiś czas, najem krótkoterminowy niewątpliwie jest formą stałego biznesu. Jeśli dodatkowo korzystamy z platform takich jak Airbnb czy Booking.com, trudno będzie nam przekonać organy podatkowe do uznania tego za najem prywatny. Jeśli jednak najem ma charakter sporadyczny, np. wynajmujemy nieruchomość obcym osobom tylko przez kilka miesięcy w roku, możemy rozważyć rozliczenie tego przychodu jako najem prywatny.

Rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej

Rozliczenie najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej to proces dość złożony. Musimy spełnić wszelkie formalności związane z założeniem firmy. To oznacza zarejestrowanie działalności, zgłoszenie jej w urzędzie skarbowym oraz do ZUS. Chociaż rozliczanie przychodów w ramach działalności gospodarczej może być korzystniejsze z uwagi na możliwość odliczenia VAT i innych kosztów, wiąże się to również z dodatkowymi wydatkami, takimi jak składki ZUS, koszty usług księgowych itp. Konieczne jest również prowadzenie starannej dokumentacji związanej z najmem. Należy wystawiać paragony najemcom i prowadzić ewidencję poszczególnych okresów najmu – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar, ekspert ds. inwestycji w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Rozliczanie najmu prywatnego

Jeśli jednak wynajmujemy nieruchomość tylko sporadycznie, możemy rozliczyć uzyskane przychody inaczej – jako najem prywatny. W tym przypadku możemy wybrać jedną z dwóch dozwolonych form opodatkowania – ryczałt lub skalę podatkową. Ryczałt oferuje stawki 8,5% lub 12,5% w zależności od uzyskiwanych przychodów. Natomiast stawki w skali podatkowej to 18% lub 32% – w zależności od poziomu dochodów. Zdaniem Bartłomieja Kuźniara, Koordynatora Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., taka forma rozliczenia może być bardziej korzystna dla osób, które wynajmują nieruchomości okazjonalnie.