Jak przekształcić działkę?

Zakup działki rolnej z myślą o jej przekształceniu na budowlaną to interesująca opcja inwestycyjna. Działki rolne są zwykle bardziej przystępne cenowo w porównaniu z budowlanymi. Jednak, wybierając takie rozwiązanie, należy postępować ostrożnie, gdyż w niektórych sytuacjach procedury i formalności związane z przekształceniem mogą na długi czas uniemożliwić jakiekolwiek inwestycje budowlane.

Ceny gruntów rolnych są znacznie niższe od działek budowlanych, co jest wielką zaletą dla osób szukających miejsca pod własny dom lub poszukujących sposobów na zainwestowanie kapitału. Inwestycja w działkę rolną powinna jednak być dogłębnie przemyślaną decyzją. Aby przekształcić działkę rolną na budowlaną, konieczna jest znajomość przepisów, dopełnienie licznych formalności oraz korzystnych okoliczności. Jednakże poświęcony wysiłek może okazać się niezwykle opłacalny.

Przeznaczenie działki – kluczowy dokument

Najważniejszym dokumentem dla osoby planującej przekształcenie działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dzięki niemu można ustalić aktualny status nieruchomości. W urzędzie gminy warto sprawdzić, jakie jest przeznaczenie działki wg obowiązującego planu. Jeśli obecny plan przestał już obowiązywać, warto zorientować się, czy gmina planuje uchwalenie nowego i na jakim etapie są prace nad jego tworzeniem.

Przykład z życia: „Znalazłem ładną działkę rolną w atrakcyjnej cenie, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W gminie powiedziano mi, że działka jest objęta studium i w tym studium leży na terenach budowlanych. Co to tak naprawdę dla mnie znaczy? Kupować, czy nie kupować? ” Jerzy M.

Studium, jako dokument, nie stanowi aktu prawa miejscowego, więc nie daje możliwości rozpoczęcia budowy na jego podstawie. Niemniej jednak, jeśli konkretna działka znajduje się w obszarze wyznaczonym przez studium jako tereny budowlane, istnieje duże prawdopodobieństwo, że będzie możliwe jej przekształcenie. Studium ma bezpośredni wpływ na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia nie mogą być sprzeczne z zapisami studium. Ponadto, w przypadku braku planu zagospodarowania, można wystąpić do urzędu gminy o wydanie warunków zabudowy. Przed zakupem warto zorientować się w gminie, jakie są szanse na uzyskanie takich warunków. Jeżeli planuje się rozpoczęcie budowy w przyszłości, zakup takiej działki może przynieść znaczne oszczędności.

Zmiana przeznaczenia w planie miejscowym

Gminy nie są zobowiązane do uchwalenia planów miejscowych w jakimś ściśle określonym terminie, co często skutkuje tym, że powstają fragmentaryczne plany dotyczące tylko wybranych obszarów. Dlatego istotne jest śledzenie aktualności w tym zakresie.

Brak planu – jak to wpływa na przekształcenie

W sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możliwość przekształcenia działki może być uzyskana poprzez wnioskowanie o decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości, jednak nie wszystkie działki spełniają kryteria do jej uzyskania.

Otrzymanie decyzji wymaga spełnienia kilku kryteriów:

• Decyzja nie może być w sprzeczności z innymi przepisami, takimi jak te dotyczące ochrony środowiska czy zabytków.
• Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, bezpośrednio lub poprzez drogę wewnętrzną.
• Przynajmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana w taki sposób, by można było nawiązać do istniejącej zabudowy w otoczeniu (tzw. „dobre sąsiedztwo”).
• Teren powinien posiadać wystarczającą infrastrukturę lub plany dotyczące jej wykonania.
• Działka nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne.

Jeśli którykolwiek z powyższych warunków nie zostanie spełniony, skutkować to będzie odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości.

Studium ma kluczowe znaczenie

Nabywając działkę na obszarze bez obowiązującego planu miejscowego, trudno przewidzieć, jakie będzie przyszłe przeznaczenia terenów w najbliższym sąsiedztwie. Sąsiedztwo autostrady, zakładu przemysłowego czy linii wysokiego napięcia może niekorzystnie wpłynąć na plany dotyczące inwestycji. Warto zatem uzyskać informacje od gminy dotyczące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest dokumentem, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania obszaru gminy i zawiera istotne informacje dotyczące przyszłego przeznaczenia poszczególnych terenów. Bezpośrednio wpływa ono na przyszłe przeznaczenie danej działki w planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń zawartych w studium. W skrócie, jeśli działka w studium jest przeznaczona pod zabudowę, istnieje duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości w planie miejscowym zostanie określona jako teren budowlany.

Przekształcenie działki rolniczej na budowlaną zazwyczaj składa się z dwóch głównych etapów: odrolnienia działki oraz jej wyłączenia z produkcji rolnej.

Etapy przekształcenia działki

Proces przekształcania działki rolnej w budowlaną opiera się na dwóch kluczowych krokach: odrolnieniu działki (zmianie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz uzyskaniu zgody na wyłączenie jej z produkcji rolnej. W przypadku gruntów rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, które są glebami pochodzenia mineralnego lub są częścią obszarów miejskich, procedura wyłączenia z produkcji rolnej nie ma zastosowania. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, można zmienić przeznaczenie terenu poprzez decyzję o warunkach zabudowy, jeśli spełnione zostaną odpowiednie warunki.

Odrolnienie działki

Wniosek o odrolnienie działki, którą obejmuje plan miejscowy, należy wystosować do urzędu gminy i jest to procedura bezpłatna. Wnioskodawca podaje dane dotyczące działki oraz wskazuje docelowe przeznaczenie. Procedura może niestety trwać długo, a terminy na jej rozpatrzenie nie są precyzyjnie określone. Najkorzystniejszym momentem na zgłoszenie zmian, jest rozpoczęcie przez gminę prac nad planem miejscowym.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Zmiana przeznaczenia terenu na cele nierolnicze w planie miejscowym jest kluczowym krokiem, a wyłączenie działki z produkcji rolnej to kolejny istotny etap. Wnioski w tej sprawie składa się do starosty (bądź prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej musi być uzyskana przed ubieganiem się o pozwolenie na budowę. Ta decyzja powoduje zmianę ewidencyjną terenu z rolnego na inwestycyjny.

Koszty odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej

Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości. Gmina może żądać opłaty planistycznej od sprzedaży nieruchomości, lecz jej wysokość nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ta opłata obowiązuje przez 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest nieodpłatne jedynie w przypadku wyłączenia gruntów o powierzchni do 500 m2 pod budownictwo jednorodzinne lub do 200 m2 na jednostkę mieszkalną w budownictwie wielorodzinnym. W innych sytuacjach opłata jest ustalana indywidualnie, zależnie od klasy gleby i powierzchni wyłączonej działki. Poza jednorazową opłatą za trwałe wyłączenie z produkcji rolnej, wymagane są opłaty roczne.

Zabudowa siedliskowa

Jeśli nie ma planu miejscowego i występują trudności z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, można rozważyć nabycie działki rolnej pod zabudowę siedliskową, która nie wymaga tak złożonych procedur jak odrolnienie i wyłączenie z produkcji. Jednak działka i inwestor muszą spełnić pewne warunki. Przede wszystkim, działka przeznaczona pod zabudowę siedliskową musi mieć większą powierzchnię niż średnie gospodarstwo rolnicze w danej gminie. Ponadto, zabudowę siedliskową mogą realizować tylko osoby, które spełniają kryteria określone w ustawie. Zaletą tej opcji jest uniknięcie pewnych wymogów dotyczących innych terenów budowlanych, takich jak np. zasady „dobrego sąsiedztwa”.

Kwestie podatkowe

Warto zauważyć, że podatek od działki rolnej jest zwykle niższy niż od terenów budowlanych, dlatego też zabudowa siedliskowa na dużych działkach może być bardziej opłacalna. Podobnie, traktowanie działki jako lokaty kapitału jest tańsze w przypadku gruntów rolnych, szczególnie jeśli nie ma planów rozpoczęcia budowy w najbliższym czasie.

Za i przeciw posiadania działki rolniczej

Inwestowanie w działkę rolną i jej przekształcenie w teren budowlany może okazać się korzystną inwestycją w odpowiednich okolicznościach, niezależnie od celu: budowy domu, osiągnięcia zysku czy też inwestycji kapitałowej.

Zmiana działki rolnej w teren budowlany zazwyczaj wymaga podjęcia działań administracyjnych, takich jak odrolnienie i wyłączenie z produkcji rolnej. Zwłaszcza odrolnienie może być czasochłonne lub problematyczne, dlatego warto zasięgnąć informacji w urzędzie gminy przed zakupem działki, aby dowiedzieć się o możliwości zmiany przeznaczenia w planie miejscowym lub uzyskaniu warunków zabudowy dla działki. 

Jeśli brakuje planu i informacji o przyszłym terminie prac nad nim, warto rozważyć inną lokalizację. Jednak jeśli przekształcenie się powiedzie, działka budowlana może okazać się znakomitą inwestycją, generując zyski przy ewentualnej odsprzedaży lub oszczędności w przypadku budowy. 

Podobnie jak w innych przypadkach, warto skorzystać z fachowej wiedzy ekspertów, na przykład firmy Saveinvest, aby mieć pewność co do bezpieczeństwa inwestycji i realizacji planów inwestycyjnych.