Jak rozwiązać umowę najmu tymczasowego? Część pierwsza

Zawieranie umów o najem tymczasowy ma na celu ułatwienie wynajmującym minimalizację ryzyka związanego z zadłużonymi najemcami. Na czym polega ta forma najmu, jakie dokumenty są potrzebne do umowy i jak przebiega eksmisja zadłużonego najemcy?

Najem tymczasowy związany jest z faktem, że właściciel mieszkania chwilowo z niego nie korzysta, ale po pewnym czasie będzie potrzebować go ponownie. Oznacza to, że wynajmuje mieszkanie na krótki okres. Przez zawarcie umowy najmu tymczasowego, najemca zgadza się na wyłączenie spod niektórych przepisów ochrony praw lokatorów, co umożliwia jego eksmisję bez czekania na lokal zastępczy.

Umowa o najem tymczasowy, dotycząca mieszkania, musi być zawarta na piśmie (pod rygorem nieważności) i nie może być zawarta w ramach działalności gospodarczej – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Powinna być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie dziesięć lat. Od rozpoczęcia najmu (nie daty zawarcia umowy) wynajmujący ma 14 dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Do umowy najmu tymczasowego należy dołączyć dokumenty potwierdzające, że najemca ma alternatywne miejsce zamieszkania na wypadek eksmisji. Najemca wskazuje lokal już przy zawieraniu umowy, co eliminuje potrzebę szukania go przez gminę. W tym celu dołącza się oświadczenie właściciela innego lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy (i ewentualnie innych osób). Oświadczenie to może być w zwykłej formie pisemnej, ale na żądanie wynajmującego może wymagać notarialnego poświadczenia. Wskazanie lokalu przez najemcę może być częścią umowy lub załącznikiem do niej.

Do umowy należy również dołączyć oświadczenie najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy. Choć takie oświadczenie można dołączyć do zwykłej umowy najmu, nie daje ono wynajmującemu możliwości natychmiastowego usunięcia niepłacącego lokatora. Komornik musi wstrzymać eksmisję, jeśli sąd przyzna najemcy prawo do lokalu socjalnego, a gmina go nie zapewni.

Podpisanie umowy najmu tymczasowego, wyłączającej niektóre przepisy ochrony praw lokatorów, nie skraca okresu zaległości uprawniającego do wypowiedzenia umowy. Najemca musi zalegać z trzema pełnymi czynszami, a przed wypowiedzeniem umowy należy dać mu miesiąc na uregulowanie zaległości. Dopiero po tym okresie, jeśli nie nastąpi zapłata, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, ze skutkiem na koniec przyszłego miesiąca kalendarzowego.

Jeśli najemca nie płaci czynszu, wynajmujący powinien wysłać dodatkowe, pisemne żądanie opróżnienia lokalu z notarialnym poświadczeniem, z terminem nie krótszym niż siedem dni. Jeśli to nie przyniesie skutków, można wnioskować do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.

W kolejnej części poradnika: jakie dokumenty dołączyć do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności? Jak postępować, gdy najemca traci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu?