Jak sąsiedztwo wpływa na powodzenie inwestycji?

Podczas poszukiwań gruntów pod inwestycję lub budownictwo mieszkaniowe warto pamiętać o zasadzie dobrego sąsiedztwa. Jej naruszenie może bowiem skutkować całkowitym zablokowaniem lub istotnym ograniczeniem planowanej budowy.

Podstawa prawna

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określa warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub inne prace budowlane. Jest to możliwe tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Głównym celem tej decyzji jest ustalenie, czy planowana inwestycja nie zakłóci ładu przestrzennego panującego w okolicy. Mówiąc prościej, czy dany projekt budowlany o określonych parametrach może zostać zrealizowany na danym terenie – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Przy wydawaniu tej decyzji, wójt, burmistrz lub prezydent miasta kieruje się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych wytycznych, aby ustalić warunki zabudowy, muszą być spełnione wszystkie wymienione tam warunki: działka musi mieć dostęp do drogi publicznej; nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego; decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi; co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jeśli więc planowana inwestycja zakłóci harmonię istniejącej zabudowy, naruszona zostanie zasada dobrego sąsiedztwa.

Zasada dobrego sąsiedztwa w praktyce

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyklucza możliwość powstania obiektu na danym terenie, który miałby inne przeznaczenie niż istniejące budynki. Obowiązująca zasada konieczności dostosowania nowej zabudowy do już istniejącej, ma zapobiec chaosowi przestrzennemu i zachować ład i organizację całych obszarów urbanistycznych. W rezultacie, jednym z najczęstszych powodów odmowy wydania warunków zabudowy jest naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. Dlatego warto pamiętać o niej podczas poszukiwania gruntów pod inwestycję lub budownictwo mieszkaniowe oraz mieć na uwadze, że jej złamanie może całkowicie zablokować lub znacznie ograniczyć planowaną budowę – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Nowy obiekt budowlany nie może wprowadzać zaburzeń w funkcjonowaniu otoczenia ani naruszać ładu przestrzennego – dlatego organy wydające decyzje o warunkach zabudowy odnoszą się do pojęcia „działki sąsiedniej” i jej zagospodarowania. Należy jednak pamiętać, że „działka sąsiednia” nie odnosi się tylko do działki sąsiadującej bezpośrednio z planowaną inwestycją, lecz również do obszaru, który może być uznany za spójną strukturę urbanistyczną. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy ustalaniu zasad dobrego sąsiedztwa wyznacza się tzw. obszar analizowany z wszystkich stron działki.

Problemy z obszarem analizowanym

Warto zauważyć, że zasada dobrego sąsiedztwa nie dotyczy wyłącznie bezpośredniego sąsiedztwa. Oznacza to, że planowana inwestycja nie musi odpowiadać parametrami tylko istniejącej zabudowie, ale może być również dostosowana do dalszego otoczenia, czyli całego obszaru analizowanego – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Jeśli istnieje zabudowa o podobnych parametrach do planowanej inwestycji, nawet w dalszej okolicy, zasada dobrego sąsiedztwa zostanie spełniona, a decyzja ustalająca warunki zabudowy będzie wydana.

Obszarem analizowanym będzie każdy obszar, który stanowi spójną strukturę funkcjonalno-przestrzenną. Takie podejście znajdziemy również w orzecznictwie sądowym, na przykład w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lutego 2006 r. (sygnatura akt II OSK 551/05). W tej sprawie sąd stwierdził, że pojęcie działki sąsiedniej nie odnosi się tylko do działki sąsiadującej bezpośrednio, ale również do nieruchomości i obszarów w okolicy, które tworzą pewną spójną strukturę urbanistyczną.