Jak uniknąć opłaty adiacenckiej?

Czy istnieje sposób na odwołanie się od decyzji gminy, nakładającej opłatę adiacencką?

Kiedy gmina może wymagać opłaty adiacenckiej?

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele lub użytkownicy wieczyści mogą zostać obciążeni opłatą adiacencką, jeśli wartość ich nieruchomości wzrosła w wyniku działań podjętych przez gminę. Te działania obejmują podział, scalenie nieruchomości, a także budowę infrastruktury technicznej, np. dróg czy sieci kanalizacyjnej, przy wykorzystaniu środków publicznych, takich jak fundusze Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, fundusze Unii Europejskiej lub środki zagraniczne, które nie podlegają zwrotowi.

Stawka opłaty adiacenckiej musi być określona w uchwale rady gminy i nie może przekroczyć 50% wzrostu wartości nieruchomości. Gmina ma 3 lata od momentu, kiedy decyzja o podziale nieruchomości staje się ostateczna lub właściciel nieruchomości uzyskuje dostęp do nowo wybudowanej infrastruktury, na wydanie decyzji ustalającej wysokość tej opłaty. Organem odpowiedzialnym za wydanie decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od położenia nieruchomości. Po otrzymaniu decyzji właściciel nieruchomości ma zaledwie 2 tygodnie na złożenie odwołania – najpierw do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Aktualność i adekwatność operatu

Wzrost wartości nieruchomości, będący wynikiem podziału, scalenia czy budowy infrastruktury technicznej, ustala się na podstawie operatu szacunkowego, zlecanego przez gminę rzeczoznawcom majątkowym (często prywatnym). Zgodnie z prawem organ administracji publicznej, który zlecił sporządzenie operatu, musi umożliwić zainteresowanej stronie zapoznanie się z dokumentem oraz możliwość sporządzenia notatek i odpisów (które mogą zostać później uwierzytelnione). Dokładne zbadanie i sprawdzenie zawartości tego dokumentu, a następnie zakwestionowanie jego treści, może pomóc właścicielom uniknąć nakładanych przez gminę opłat – to potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 września 2015 r. (sygnatura akt: I OSK 1094/14).

Często bowiem dochodzi do sytuacji, w której nie uwzględnia się wszystkich czynników wpływających na wartość nieruchomości, przez co treść oraz zakres wyceny nie odpowiadają realnemu stanowi prawnemu nieruchomości. Najczęściej jest to spowodowane ignorowaniem przez rzeczoznawców powodów, które mogą obniżyć wartość gruntu, a także niewłaściwym porównaniem cen i analizą rynku. Jednakże sporządzenie nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, wybranego przez zainteresowanego, może nie być podstawą do oceny prawidłowości pierwotnego dokumentu – jak zauważa Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za ocenę trafności operatu szacunkowego odpowiedzialna jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która rozpatruje zgłoszone zastrzeżenia w ciągu dwóch miesięcy od zawarcia umowy o dokonanie takiej oceny. Operat szacunkowy, w przypadku wydania negatywnej oceny, traci ważność od daty wydania tego orzeczenia.

Należy pamiętać, że operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od jego sporządzenia, chyba że zmieniły się uwarunkowania prawne (np. zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego). Po upływie tego terminu konieczne jest potwierdzenie aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub sporządzenie nowego operatu. Brak takiego potwierdzenia może skutkować umorzeniem postępowania w wyniku przekroczenia 3-letniego terminu na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką.