Kiedy jest możliwe zastosowanie uproszczonego trybu podziału nieruchomości rolnych?

Nieruchomości rolne i leśne różnią się od pozostałych, ponieważ mogą być podzielone zgodnie z trybem uproszczonym, co stanowi atrakcyjną opcję dla inwestorów szukających korzystnego lokowania kapitału. Kiedy jest możliwy podział takiej nieruchomości? Na czym dokładnie polega uproszczony tryb podziału? Odpowiedzi na te pytania udziela Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Jak sprawdzić, czy dana nieruchomość jest zaliczana do kategorii rolnych lub leśnych?

Ustalenie prawnego statusu nieruchomości rolnej lub leśnej możliwe jest na kilka kilka sposobów. Pierwszym z nich jest sprawdzenie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nie jest dostępny, istotny jest sposób wykorzystania terenu. Uznaje się, że nieruchomość jest przeznaczona na cele rolne lub leśne, gdy figuruje w ewidencji gruntów i budynków (tj. w katastrze nieruchomości) jako użytek rolny lub grunt leśny, zadrzewiony lub zakrzewiony, a także użytki kopalne, nieużytki i drogi, wchodzące w skład nieruchomości rolnej. Najprostszym sposobem na jednoznaczne ustalenie statusu nieruchomości jest złożenie wniosku do właściwego urzędu miasta i gminy o wydanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz do starosty o wydanie wypisu z rejestru gruntów – wyjaśnia ekspert.

Kiedy jest możliwy podział nieruchomości rolnej lub leśnej?

Kluczową kwestią przy podziale nieruchomości rolnej lub leśnej jest powierzchnia planowanych działek. Zgodnie z artykułem 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli podział ma doprowadzić do wydzielenia gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, obowiązują określone ograniczenia. Podział takiej działki jest dopuszczalny jedynie w przypadku, gdy jest przeznaczony na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi działkami. Warto zauważyć, że to ograniczenie nie obowiązuje, gdy dla nieruchomości uzyskano warunki zabudowy, gdyż nieruchomości, dla których takie warunki są ustalone, nie są uznawane za wykorzystywane na cele rolne.

W przypadku, gdy podział nieruchomości rolnej lub leśnej odbywa się w trybie administracyjnym poprzez wydanie decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, możliwe jest, że decyzja zatwierdzająca podział określi termin przeniesienia praw do wydzielonych działek gruntu. Ten termin nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Jak odbywa się uproszczony podział nieruchomości rolnej lub leśnej?

Jeżeli dana nieruchomość rolna lub leśna nie podlega przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami, proces podziału nie wymaga procedury administracyjnej i wydania decyzji zatwierdzającej podział. W takim przypadku uprawniony geodeta, na wniosek zainteresowanych, tworzy mapę z projektem podziału, która następnie zostaje zatwierdzona przez właściwego starostę i zapisana w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym. Właściciel, po otrzymaniu dokumentów od starosty oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej, może ujawnić dokonane zmiany w księdze wieczystej. Podział geodezyjny (uproszczony) ma przewagę nad podziałem administracyjnym – nikt nie może zakwestionować proponowanego podziału, o ile każda z wydzielonych działek jest większa niż 0,3000 ha. Ponadto, w przypadku podziału uproszczonego, nie jest badana konieczność posiadania przez nieruchomość własnego dostępu do drogi publicznej.

Czynności wykonywane przez geodetę przy projekcie podziału nieruchomości

Warto zaznaczyć, że uprawniony geodeta jest osoba łączącą administracyjny i geodezyjny podział nieruchomości. W obu przypadkach zakres jego działań jest zbliżony, różni się jedynie wynik. W przypadku podziału administracyjnego, jak już wcześniej wspomniano, dokumenty sporządzone przez geodetę – takie jak mapa podziału nieruchomości czy wyciąg z wykazu zmian gruntowych – stanowią podstawę do wydania decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział. W praktyce prace geodety polegają przede wszystkim na zgłoszeniu zaplanowanej pracy geodezyjnej do odpowiedniego powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, pozyskaniu mapy zasadniczej, na której określa granice wydzielanej nieruchomości, opracowaniu mapy do celów projektowych, stworzeniu wstępnego projektu podziału nieruchomości oraz utworzeniu wykazu zmian gruntowych. Istotnym elementem procesu podziału geodezyjnego jest wyniesienie granic nowo wydzielonej działki na teren i zaprezentowanie zainteresowanym stronom nowowydzielonych granic działki. Geodeta ma także obowiązek sporządzenia protokołu z przyjęcia granic nieruchomości.