Kiedy organ może wnieść sprzeciw wobec zgłoszenia budowy?

Zmienione przepisy mają na celu ułatwienie i przyspieszenie procesu budowy niektórych obiektów poprzez zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. W zamian inwestorzy zobowiązani są do zgłoszenia określonych planów budowlanych do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego. W jakich sytuacjach należy się spodziewać sprzeciwu ze strony organu w związku z dokonanym zgłoszeniem?

Artykuł 30 Prawa budowlanego wylicza konkretne rodzaje obiektów budowlanych i robót budowlanych, które podlegają obowiązkowi zgłoszenia. W zgłoszeniu należy precyzyjnie określić rodzaj, zakres i sposób realizacji planowanego przedsięwzięcia, wraz z przewidywanym terminem jego rozpoczęcia. Konieczne jest również dołączenie oświadczenia o prawie do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane, obejmujące zarówno tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego, jak i stosunku zobowiązaniowego, które uprawniają do podjęcia konkretnych robót budowlanych na danym terenie. Dodatkowo, w zależności od potrzeb wynikających z planów budowlanych, dołącza się odpowiednie szkice, rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i inne opinie, których wymóg wynika z przepisów szczegółowych.

Zgłoszenia należy dokonać obowiązkowo przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. W ciągu 30 dni od daty otrzymania zgłoszenia, właściwy organ zobowiązany jest do wyrażenia opinii na temat planów inwestora, a co za tym idzie, może w wyznaczonym terminie wnieść sprzeciw drogą decyzji. Przystąpienie do realizacji robót budowlanych możliwe jest tylko w przypadku braku sprzeciwu organu w określonym czasie. Jeśli inwestor zdecyduje się na rozpoczęcie prac przed upływem tego terminu, może to zostać uznane za samowolę budowlaną, co skutkuje poważnymi konsekwencjami finansowymi. Termin 30 dni dla organów na zastosowanie sprzeciwu wobec zgłoszenia wynika z prawa materialnego i nie podlega zmianie ani wydłużeniu. Organ, który nie podejmie działań w określonym terminie, traci prawo do wydania decyzji sprzeciwiającej się zgłoszeniu. W razie potrzeby, organ może wezwać zgłaszającego do uzupełnienia zgłoszenia poprzez postanowienie, jeżeli uzna, że przedstawiona dokumentacja jest niekompletna. Jeśli inwestor w wyznaczonym terminie nie dostarczy brakujących dokumentów, organ może wnieść sprzeciw z tego powodu. Należy pamiętać, że wezwanie do uzupełnienia dokumentacji, z zasady wstrzymuje bieg terminu przewidzianego na wniesienie sprzeciwu przez organ. Innymi słowy, jeśli nałożono obowiązek uzupełnienia dokumentacji związanej z zgłoszeniem, okres 30 dni liczony jest od daty dostarczenia brakujących dokumentów lub upływu terminu wyznaczonego w postanowieniu nakładającym taki obowiązek. Prace budowlane, w przypadku których nie zgłoszono sprzeciwu, można rozpocząć przed upływem 3 lat od określonego terminu rozpoczęcia robót budowlanych. Jeśli prace te mają być podjęte po tym terminie, konieczne jest ponowne zgłoszenie do organu.

W jakich sytuacjach należy się spodziewać sprzeciwu organu wobec zgłoszonego zamiaru budowlanego? Po pierwsze, jeśli zgłoszenie dotyczy budowy lub realizacji robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Co więcej, jeśli budowa lub realizacja robót budowlanych, objętych zgłoszeniem, rażąco narusza ustalenia planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub innych aktów prawa miejscowego, lub przepisów szczegółowych, organ może nie zgodzić się na realizację takich prac.

W szczególnych przypadkach właściwy organ ma także kompetencje do nakładania obowiązku uzyskania pozwolenia na wykonanie konkretnego obiektu lub robót budowlanych, nawet jeśli zgodnie z prawem objęte są one obowiązkiem zgłoszenia – wskazuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Może to nastąpić, jeśli realizacja planu będzie naruszać ustalenia planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy, stwarzać zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia, niekorzystnie wpłynie na stan środowiska, zaszkodzi warunkom zdrowotnym, albo w jakiś sposób zakłóci funkcjonowanie sąsiednich terenów.