Kluczowa rola biegłego w sprawach o odszkodowanie

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 maja 2021 r. ponownie podkreślił, że kluczową rolę w ustalaniu odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości odgrywa opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Co to oznacza dla byłych właścicieli tych nieruchomości? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Liczne, nowe inwestycje drogowe

W Polsce dynamicznie rozwija się rynek inwestycji drogowych. W różnych częściach kraju budowane są obwodnice, drogi szybkiego ruchu i mniejsze ulice, co znacząco poprawia komunikację. Te inwestycje mają jednak także negatywne skutki, w tym konieczność wywłaszczenia nieruchomości, które znajdują się na trasie planowanych dróg. Wywłaszczenie odbywa się na podstawie decyzji administracyjnej, która może opierać się na decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Utrata nieruchomości, zwłaszcza zabudowanych, to ogromny problem dla właścicieli, ale mają oni prawo do odszkodowania, które jest ustalane w odrębnej decyzji administracyjnej.

Sprawa o odszkodowanie a opinia biegłego

Kluczową rolę w ustalaniu wysokości odszkodowania pełni biegły rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy. To na jego podstawie organy administracji publicznej decydują o przyznaniu odszkodowania. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 maja 2021 r. potwierdził, że organy mogą oceniać operat i przyznawać mu wiarygodność dowodową, ale nie mogą weryfikować specjalistycznych informacji przedstawionych przez rzeczoznawcę. Wojewoda, starosta i inne podmioty prowadzące postępowanie nie mają kompetencji do oceny merytorycznej opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponują jego specjalistyczną wiedzą. To istotne dla osób ubiegających się o odszkodowanie oraz konstruujących strategię w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym.

Jak ustala się odszkodowanie za wywłaszczenie?

Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie wybiera podejście, metodę i technikę szacowania nieruchomości, biorąc pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach. Wynika to z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być oceniana przez organy administracji ani sądy, ale operat szacunkowy musi spełniać formalne wymogi i opierać się na prawidłowych danych. Organ może ocenić wartość dowodową operatu i w razie potrzeby zażądać uzupełnień lub wyjaśnień od rzeczoznawcy. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa, gdy analiza treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności lub pomija istotne elementy. W takim przypadku formalnie prawidłowy operat wymagający wyjaśnień musi być uzupełniony.

Szansa dla właścicieli wywłaszczonych nieruchomości

Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2021 r. potwierdza obowiązujący stan prawny i nie wprowadza nowych przepisów w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Warto jednak uwzględnić go przy składaniu odwołania od decyzji organu I instancji, skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego lub Naczelnego Sądu Administracyjnego, jeśli wcześniejsze etapy postępowania były niekorzystne.