Nowe zasady zarządzania nieruchomościami

1 stycznia wprowadzono nowe przepisy dotyczące zarządzania budynkami wspólnot mieszkaniowych, mające wpływ na sposób podejmowania decyzji przez mieszkańców o swoich nieruchomościach. Czy nowe regulacje ułatwią, czy też utrudnią proces zarządzania?

Nowelizacja z 13 czerwca 2019 r.

Zmiany te wynikają z ustawy z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Ich głównym celem było zwiększenie dostępności mieszkań dla grup o umiarkowanych dochodach, ale zmiany dotknęły również zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, wyodrębniania lokali i innych kwestii. Według Bartosza Antosa, Dyrektora ds. Nieruchomości w Saveinvest Sp. z o.o., nowelizacja obejmuje także istotne aspekty dotyczące zarządzania nieruchomościami.

Mała wspólnota mieszkaniowa jeszcze mniejsza

Jednym z najbardziej interesujących elementów jest zmiana art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Dotychczas, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie była większa niż siedem, wspólnota była uznawana za małą i zarządzana zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Obecnie, po zmianach, limit ten wynosi tylko trzy lokale, co znacząco ogranicza pojęcie małej wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce oznacza to, że wiele dotychczasowych małych wspólnot zostanie teraz objętych bardziej skomplikowanymi zasadami zarządzania.

Funkcjonowanie małej wspólnoty mieszkaniowej

Kodeks cywilny i kodeks postępowania cywilnego zapewniają dość liberalne zasady zarządzania dla małych wspólnot mieszkaniowych. Tego typu wspólnoty nie muszą tworzyć zarządu ani podejmować uchwał w określonej procedurze. Członkowie nie mają obowiązku corocznych zebrań, na których oceniana jest działalność wspólnoty i podejmowane są decyzje. Zarządzanie rzeczą wspólną i inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia sądu. W przypadku czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Każdy z nich ma prawo do współposiadania rzeczy wspólnej w sposób zgodny z prawami innych współwłaścicieli.

Ułatwienie reprezentacji wspólnoty

Problem z reprezentacją na zewnątrz często pojawiał się w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych. Przy większej liczbie właścicieli trudniej było osiągnąć konsensus. W związku z tym ograniczenie liczebności małej wspólnoty do trzech lokali powinno ułatwić zarządzanie. Wspólnoty liczące od czterech do siedmiu lokali będą teraz musiały spełniać bardziej rygorystyczne wymogi ustawy o własności lokali. Konieczne będzie powołanie zarządu, który będzie posiadał określone kompetencje. Właściciele będą podejmować decyzje za pośrednictwem uchwał na zebraniach. Ponadto wymagane będzie prowadzenie ewidencji kosztów i wydatków oraz coroczne zebrania.

Łatwiej czy trudniej?

Nowe przepisy oznaczają, że większa liczba wspólnot będzie musiała respektować bardziej złożony proces decyzyjny, a rozliczenia finansowe będą odbywać się przez konto bankowe. Właściciele muszą również liczyć się z dodatkowymi kosztami, ponieważ uproszczona forma zarządzania nie generowała szczególnych wydatków. Teraz zarząd wspólnoty będzie musiał wypełnić nowe, czasochłonne obowiązki.

Według Bartosza Antosa, nowelizacja zmienia funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, ale ostateczny wpływ na właścicieli będzie zależał od struktury każdej wspólnoty.