Standardy urbanistyczne dla inwestycji towarzyszących

Rada gminy może określać standardy urbanistyczne nie tylko dla inwestycji mieszkaniowych, ale także towarzyszących. Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. Co to oznacza dla inwestorów i przyszłych właścicieli?

Specustawa mieszkaniowa obowiązuje od prawie roku

Od 22 sierpnia 2018 roku obowiązuje ustawa z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Ta specustawa szczegółowo reguluje zasady prowadzenia takich projektów, w tym standardy ich lokalizacji i realizacji. Przewiduje ona szereg ułatwień dla inwestorów i deweloperów, przyspieszając procedury administracyjne oraz proces uzyskiwania zezwoleń na budowę i użytkowanie. Również organy administracji mogą dzięki niej opracowywać koncepcje urbanistyczno-architektoniczne miast, które mają uzasadniać rozwiązania przestrzenne dla inwestycji mieszkaniowych.

Uprawnienia rady gminy

Zakres uprawnień gminy dotyczący koncepcji urbanistyczno-architektonicznej został teoretycznie precyzyjnie określony w ustawie. W praktyce jednak pojawiły się problemy przy określaniu standardów dla inwestycji towarzyszących. W marcu 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że rada gminy może określić szczegółowe wymagania dla takich inwestycji, jeśli jest to konieczne dla zachowania ładu przestrzennego. Inwestycje towarzyszące to budowa, przebudowa lub zmiana użytkowania m.in. sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury transportu publicznego, szkół, obiektów kulturalnych, placówek opieki, terenów zielonych czy innych obiektów handlowo-usługowych.

Rozstrzygnięcie WSA w Warszawie

WSA orzekł, że podstawą prawną do ustanowienia lokalnych standardów urbanistycznych są artykuły 19 i 20 specustawy mieszkaniowej. Razem dają one radzie gminy uprawnienie do określania standardów dla inwestycji towarzyszących. Artykuły 7-19 specustawy stosują się do nich odpowiednio. Rada gminy ma prawo formułować wytyczne dotyczące np. liczby miejsc parkingowych przy danej inwestycji. Jednak musi uwzględnić charakter inwestycji towarzyszącej, gdyż nie każda wymaga określenia liczby miejsc parkingowych.

Rada gminy walczy z próbami obejścia prawa

W swoim orzeczeniu WSA podkreślił praktyczny aspekt przepisów specustawy. W aglomeracjach miejskich liczba samochodów stale rośnie, przez co utrzymuje się problem zapewnienia miejsc parkingowych. Obecne przepisy są liberalne dla inwestycji mieszkaniowych, pozwalając nawet na dzierżawę terenu, która może spełnić wymogi parkingowe, ale później może zostać łatwo rozwiązana. „Uprawnienie rady gminy do ustanowienia bardziej restrykcyjnych zasad pomoże walczyć z próbami obejścia prawa” – podsumowuje Bartosz Antos, dyrektor ds. nieruchomości w Saveinvest Sp. z o.o.