Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego 

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie określa ogólne zasady polityki przestrzennej na obszarze konkretnej gminy. Choć nie ma mocy prawnej, to stanowi podstawę do stworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego też jest wyznacznikiem dla wszystkich, którzy planują inwestycje na danym terenie.

Gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium staje się kluczowym dokumentem, ogólnie definiującym planowany sposób zagospodarowania obszaru gminy. Zawiera ono informacje dotyczące przyszłego przeznaczenia różnych terenów. Wartość studium polega na tym, że stanowi bazę dla miejscowego planu, a zapisy tego planu nie mogą być sprzeczne z ustaleniami studium.

Definicja studium

Dokument „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” ogólnie opisuje przewidywany sposób zagospodarowania obszaru gminy. Zawiera informacje o przeznaczeniu poszczególnych terenów (np. rolne, budowlane), głównych trasach komunikacyjnych oraz lokalizacji obszarów objętych ochroną. Opiera się na analizie uwarunkowań naturalnych i społecznych danego obszaru. Na tej podstawie oraz uwzględniając specyficzne cechy terenu, można określić najlepsze możliwe sposoby jego zagospodarowania.

Przykład z życia

„Mam działkę na terenie, gdzie jest plan miejscowy obowiązujący od 2008 roku oraz nowe studium, które zostało uchwalone w tym roku. W planie działka jest rolna, ale w nowym studium jest już budowlana – zmiany zostały zaakceptowane przez gminę na mój wniosek, wszystko pięknie, tylko nie wiadomo kiedy będzie nowy plan… Czy na podstawie studium można uzyskać pozwolenie na budowę, czy też trzeba czekać na nowy plan? Zależy mi na czasie.” – pyta Janek B.

Niestety, studium samo w sobie nie stanowi podstawy do wydania zezwolenia na budowę. Niemniej, z uwagi na to, że pojawiło się nowe studium, jest nadzieja, że wkrótce zostanie stworzony przez gminę nowy plan miejscowy. Jednak trudno określić precyzyjny termin wprowadzenia tego planu. Dlatego, jeśli zależy nam na czasie, warto rozważyć zakup działki, która umożliwia natychmiastowy start z budową. W przypadku braku pośpiechu, taka sytuacja może być okazją do nabycia działki w niższej cenie.

Studium a plan miejscowy

Studium uchwalane jest przez radę gminy (miasta) i stanowi podstawę dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Studium, w przeciwieństwie do planu, obejmuje całą gminę, natomiast plany miejscowe są opracowywane dla konkretnych obszarów, często dla danej miejscowości w obrębie gminy. Znaczenie studium jest ogromne, gdyż zapisy planu miejscowego nie mogą być sprzeczne z jego ustaleniami. Plan miejscowy, choć bardziej szczegółowy i precyzyjny, nie może naruszać zapisów studium. Dlatego zapoznanie się z treścią studium pozwala poznać przeznaczenie terenów w otoczeniu działki. Należy jednak pamiętać, że studium, w przeciwieństwie do planu miejscowego, nie ma mocy prawa miejscowego i nie upoważnia do rozpoczęcia budowy.

Potencjał inwestycyjny

Studium jako dokument tworzący podstawę dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zawiera informacje o przeznaczeniu terenów na obszarze danej gminy. Dzięki studium można dowiedzieć się, które tereny w przyszłości zmienią swoje przeznaczenie, np. z rolnych na budowlane. Innymi słowy, zapisy studium stanowią swoistą gwarancję sukcesu inwestycji na obszarze objętym przez studium i oznaczonym jako teren budowlany. Po wprowadzeniu w życie planu miejscowego, bazującego na studium, wartość takiej ziemi z pewnością wzrośnie, co umożliwi jej sprzedaż lub wybudowanie na niej domu, domku letniskowego, a nawet pensjonatu. Przykładowo, zakup działki za 1/3 ceny terenu budowlanego, np. za 50 tys. złotych, a następnie jej sprzedaż po pięciu latach już po przekształceniu za 150 tys. złotych, oznacza zysk na poziomie 200% w ciągu 5 lat, co przekłada się na 40% zysku rocznie! Jednakże zawsze należy pamiętać, że nigdy nie jest pewne, kiedy nowy plan zostanie opracowany i przyjęty po uchwaleniu studium.

Wpływanie na zapisy studium lub planu miejscowego

Możliwości wpływu na zapisy studium lub planu miejscowego są różnorodne. Najlepiej próbować wpływać jak najwcześniej, np. poprzez złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia działki z rolnego na budowlane tuż po ogłoszeniu przez urząd gminy (miasta) prac nad studium lub planem. Kolejną okazją do składania wniosków jest moment, kiedy projekt studium lub planu jest dostępny do wglądu. Można także uczestniczyć w debatach publicznych dotyczących zapisów studium lub planu miejscowego. Trzeba jednak pamiętać, że plan miejscowy powstaje na podstawie studium, więc niemożliwe jest zmienienie zapisów planu, jeśli proponowane modyfikacje są sprzeczne z zapisami studium, na podstawie którego powstał plan. W takiej sytuacji zmiany muszą zostać najpierw wprowadzone do studium. Można próbować zmieniać studium lub plan miejscowy w trakcie jego obowiązywania, ale sukces tego typu przedsięwzięcia zależy nie tylko od zaangażowania, ale również od dobrej woli urzędników.

Wypis i wyrys ze studium

Studium, podobnie jak plan miejscowy, jest dokumentem jawnym i dostępnym publicznie. Za odpowiednią opłatą można otrzymać wypis i wyrys dla konkretnej nieruchomości z treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Aby to zrobić, należy złożyć wniosek w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta, uiścić opłatę skarbową, a także dołączyć kopię mapy ewidencyjnej działki lub inną mapę poglądową.

Aktualne opłaty:

• Wypis do 5 stron – 30 zł, powyżej 5 stron – 50 zł.
• Wyrys – 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4, maksymalnie 250 złotych.