Władza planistyczna a granice prawa własności

Kiedy nakładane przez gminę restrykcje dotyczące zagospodarowania terenu zbyt mocno ingerują w istotę prawa własności nieruchomości?

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, który posiada, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że postanowienia planu miejscowego lub w braku takowego, decyzji o warunkach zabudowy, determinują sposób korzystania z prawa własności nieruchomości.

Właściciel nieruchomości, kiedy znajdzie się w konflikcie z gminą, musi znać swoje prawa. Ważne jest, aby pamiętać, że działania podejmowane przez radę gminy muszą być zgodne przede wszystkim z przepisami konstytucji. Istotne jest rozpoznanie momentu, kiedy działania gminy wykraczają poza jej uprawnienia i ingerują w prawo własności nieruchomości zgodnie z art. 7 Konstytucji RP. Chociaż gmina ma prawo kształtować politykę przestrzenną obszaru podległego jej władzy, nie może działać poza ramami prawa ani nadużywać swojej władzy. Zgodnie z konstytucją, prawo własności może być ograniczone jedynie poprzez ustawę i tylko w granicach, które nie naruszają istoty tego prawa.

Należy więc zadać pytanie – w jaki sposób gmina, uchwalając plan, który na przykład zakazuje realizacji określonego projektu budowlanego, przekracza swoje uprawnienia planistyczne, ograniczając jednocześnie prawo własności nieruchomości inwestora? Warto odwołać się do niektórych wyroków sądowych, takich jak wyrok WSA we Wrocławiu z 13 listopada 2014 r. (sygnatura akt: II SA/Wr 611/14). Według tego orzeczenia, działania gminy powinny być oparte na zasadzie proporcjonalności, zwłaszcza gdy ingerują w prywatne interesy właścicieli nieruchomości znajdujących się w granicach jej administracyjnych. Dodatkowo, według sądu, wszelkie decyzje planistyczne podejmowane przez gminę, zwłaszcza te, które mogą wpłynąć na istotę prawa własności, powinny być rzetelnie i wyczerpująco uzasadnione, wskazując odpowiednie przepisy prawne. Oznacza to konieczność przedstawienia faktów lub praw, które uzasadniają konieczność wprowadzenia określonych zmian. Chociaż gmina ma prawo ustalać przeznaczenie terenu lub warunki jego zagospodarowania, wynikające bezpośrednio z jej uprawnień planistycznych, nie może zmieniać lub uchwalać planu na podstawie własnych upodobań lub preferencji. Organy gminy są zobowiązane do podejmowania uchwał zgodnych z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli inwestorowi uda się wykazać, że nałożony na niego zakaz realizacji projektu budowlanego jest sprzeczny z tym dokumentem, może to stanowić podstawę do unieważnienia planu miejscowego. Co więcej, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt planu (razem z prognozą jego wpływu na środowisko) musi być dostępny do publicznego wglądu przez co najmniej 21 dni. Jest to dogodny moment dla inwestora do interwencji. Każdy może zgłosić uwagi do projektu planu miejscowego w trakcie dyskusji i okresu składania wniosków. Inwestor może również próbować przekonać organy do wprowadzenia określonych zmian w planie, ale musi przedstawić odpowiednie argumenty – nie może domagać się zmian tylko ze względu na własne interesy. Musi wykazać, że proponowane zmiany są rzeczywiście potrzebne ze względu na np. nieaktualność planu, który nie nadąża za dynamicznie rozwijającym się regionem.

Gmina ma prawo ingerować w sposób przeznaczania nieruchomości nawet bez zgody właściciela, co wynika z samej istoty planowania przestrzennego. Jednakże nie może tego robić bez właściwego uzasadnienia – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Jeśli gmina nadmiernie i nieproporcjonalnie ograniczy prawa użytkowania wieczystego lub własności, lub jeśli jej działania nie będą zgodne z przesłankami wynikającymi z przepisów ustaw szczególnych (takich jak ustawa o ochronie przyrody, środowiska, zabytków itp.), można oczekiwać unieważnienia podjętych przez nią decyzji.