Zasada dobrego sąsiedztwa przy ubieganiu się o decyzję o warunkach zabudowy

Gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, budowa nowego obiektu budowlanego wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z kluczowych czynników w procesie wydawania takich decyzji jest to, czy planowana inwestycja wpisuje się w ład przestrzenny i istniejący układ architektoniczny. Co to oznacza w praktyce? Odpowiada Bartłomiej Kuźniar, Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Zasada dobrego sąsiedztwa i jej znaczenie

Podstawowym kryterium w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest zasada dobrego sąsiedztwa. Oznacza ona konieczność dostosowania nowej zabudowy do istniejącej, czyli do cech i parametrów urbanistycznych oraz architektonicznych już istniejących budynków na sąsiednich działkach. Organ przed wydaniem decyzji sprawdza, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób umożliwiający określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Te wymagania obejmują kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej budynków, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Analiza urbanistyczna – kluczowy dokument w sprawie

Kluczowym dokumentem przy wydawaniu warunków zabudowy jest analiza urbanistyczna. To w niej określa się wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza polega na wyznaczeniu obszaru analizowanego oraz badaniu funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na poszczególnych nieruchomościach w tym obszarze. Na podstawie wyników analizy urbanistycznej określa się możliwości zabudowy i zagospodarowania danej nieruchomości.

Obszar analizowany – jak go wyznaczyć

Właściwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego jest kluczowe dla poprawnego przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Granice te określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jednak nie mniej niż 50 metrów. W orzecznictwie przyjmuje się, że obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, a nie tylko wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem.

Inne ważne czynniki

Szczegółowy sposób przygotowania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Dotyczy ono m.in.:

• Wyznaczania linii nowej zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na sąsiednich działkach;
• Określania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego;
• Wyznaczania szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

Od powyższych zasad przewidziane są wyjątki, które stosuje się w uzasadnionych przypadkach. Jak wynika z powyższego, choć samo złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy nie jest szczególnie trudne, to weryfikacja poprawności decyzji wydanej przez organ, zwłaszcza w przypadku decyzji negatywnej, może być skomplikowana.