Czasem wystarczy zbyć tylko jedną działkę, aby urząd skarbowy zażądał VAT od transakcji. Wszystko zależy od tego, czy i jakie działania podejmiemy w związku z zamiarem pozbycia się nieruchomości.

Osoby fizyczne pozbywające się działek, które stanowią ich prywatny majątek, oczekują precyzyjnych wskazówek, kiedy mogą być uznane za podatników VAT i zmuszone do zapłaty podatku. Problem w tym, że kryteria są niejasne.

Zdaniem organów podatkowych nawet jednorazowa sprzedaż działki rolnej lub budowlanej, która została wcześniej podzielona na kilka nieruchomości, czy publikacja ogłoszenia o sprzedaży gruntu w internecie, może uzasadniać uznanie osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej za podatnika VAT.

Wielkie nadzieje wiązano z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości UE w połączonych sprawach Słaby i Kuć (sygn. akt C-180/10 i C-181/10). Jednak, jak mówi Mirosław Siwiński, doradca podatkowy z kancelarii Witold Modzelewski, od czasu wydania tego orzeczenia zaobserwować można kolejną falę postępowań, w których organy podatkowe starają się dopasować argumenty i interpretację ustaleń faktycznych do wyroku – tak, by nie można im było zarzucić, że działają wbrew jego treści, ale jednocześnie by opodatkować sprzedających działki.

Kto musi płacić
Zdaniem specjalistów o opodatkowaniu przesądza to, że sprzedający działa tak jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami. Przyznają jednak, że uwypuklenie różnic między działalnością nieprofesjonalną a profesjonalną jest w praktyce bardzo trudne.

Zgodnie z wyrokiem TSUE (patrz infografika) sama liczba i zakres transakcji nie mają decydującego znaczenia dla oceny, czy sprzedaż gruntu stanowi działalność gospodarczą i, co za tym idzie, jest opodatkowana VAT. Rafał Krysa, radca prawny i ekspert podatkowy w KPMG, zastrzega, że o prowadzeniu działalności gospodarczej może świadczyć nawet jednorazowe wykonanie czynności wchodzącej w jej zakres – w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Tak stanowią przepisy ustawy o VAT. To tłumaczy ewolucję w orzecznictwie sądów, które są skłonne uznawać za prawidłowe opodatkowanie nawet jednorazowej sprzedaży działek.

Problemy podatników
Zdaniem Grzegorza Maślanko, radcy prawnego i partnera w Grant Thornton, wyrok Trybunału Sprawiedliwości powinien wpłynąć na rozstrzygnięcia polskich organów podatkowych.

– O opodatkowaniu VAT sprzedaży działek budowlanych przez osobę fizyczną powinien decydować stopień aktywności sprzedawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Chodzi o to, czy angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a nie tylko wykonuje swoje prawa własności w stosunku do gruntu – mówi ekspert

W praktyce jednak organy podatkowe szukają nowych argumentów i wydają decyzje niekorzystne dla podatników.

Mirosław Siwiński wskazuje, że urzędy, uzasadniając opodatkowanie, starają się np. wykazywać, że sprzedawca gruntu rolnego starał się o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. – Przy czym za działania mające na celu zmianę planu zagospodarowania organy uznają nawet udział w spotkaniu mieszkańców zorganizowanym przez gminę lub zasięganie informacji o statusie działek w trakcie opracowywania planu – twierdzi. Jak dodaje, wydając decyzje o opodatkowaniu transakcji, fiskus nie zraża się tym, że plan został uchwalony już po ich zawarciu. – Pojawia się wtedy argument o „całościowym spojrzeniu na sprawę”. To w oczywisty sposób rażąco narusza prawo – twierdzi specjalista.

Organy podatkowe starają się też wykorzystać niejasne sformułowania z wyroku TSUE. Chodzi o fragment uzasadnienia, w którym trybunał tłumaczy, że podatnikiem VAT jest osoba, która podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc działa podobnie jak handlowiec. Ten fragment, jak przyznaje Mirosław Siwiński, daje fiskusowi duże pole do interpretacji. Uznają one np., że środkiem wykorzystywanym przez handlowców jest ogłoszenie, szczególnie internetowe, czy korzystanie z pomocy profesjonalnej agencji nieruchomości.

źródło artykułu oraz grafiki: podataki.gazetaprawna.pl