Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.
Polub nas aby uzyskać dostęp do całej treści
Realizacja marzeń o własnym domu zaczyna się od kupienia działki. Jednak nawet kiedy, po obejrzeniu wielu lokalizacji, zostanie wybrana ta jedyna i na pierwszy rzut oka idealna, nie warto działać pochopnie. Dokładne sprawdzenie dokumentacji to nie wszystko, warto zwrócić uwagę na kilka dodatkowych okoliczności, które mogą sprawić, że konkretna działka może okazać się wyjątkowo nietrafioną inwestycją.
Zapoznanie się ze stanem prawnym działki może nie wystarczyć do tego, by uniknąć przykrych niespodzianek. Niestety nie wszystkie informacje muszą być wpisane na przykład do księgi wieczystej. Niezależnie od tego jak zachwala kupujący, jak bardzo odpowiada Ci okolica i jak korzystna wydaje się cena, trzeba zachować czujność. Temat jest obszerny, jednak są sprawy szczególnej wagi, o których lepiej wiedzieć, nim podejmie się decyzję o zakupie działki i rozpocznie zaplanowaną inwestycję. Niektóre z nich mogą wydawać się oczywiste, jednak niejeden kupujący przekonał się już, że diabeł najczęściej tkwi w szczegółach.
Słowa, słowa, słowa…
Sprzedający zawsze będzie zachwalał swój towar, wiele mówił o zaletach i niechętnie wspominał o tym, co może zniechęcić kupującego. Dlatego wszystko lepiej samemu zobaczyć np. zapewnienia o przyłączonych mediach można sprawdzić żądając pokazania licznika energii czy studzienki kanalizacyjnej. Szczególną czujność zachować warto przy wszelkich ofertach okazyjnych i wyjątkowo niskich cenach w stosunku do podobnych działek w okolicy.
Zapytaj o wymiary
Nie tylko powierzchnia działki w metrach kwadratowych ma znaczenie. Ważne są także wymiary, aby poznać jej kształt, który może nie pasować do koncepcji tego, co zamierza się na danej działce wybudować. Jeśli działka jest długa i wąska to może być kłopot, bo przepisy jasno określają minimalną odległość budynku od granicy działki. Aby sprawdzić kształt i wymiary najlepiej od razu poprosić sprzedającego, o pokazanie mapki ewidencyjnej.
Sprawdź co oglądasz
Aż trudno w to uwierzyć, ale zdarza się, że podczas oglądania działki sprzedający pokazuje zainteresowanym nie tą działkę, którą zamierza sprzedać, tylko np. trochę bardziej atrakcyjną, leżącą po sąsiedzku. Żeby uniknąć takiej sytuacji warto mieć ze sobą mapy lub wyrysy potwierdzające, iż oglądamy właściwą działkę. Najwygodniej i najbezpieczniej ogląda się działki wydzielone w terenie słupkami. Tego typu oznaczenia w terenie stosują firmy specjalizujące się w sprzedaży działek.
Z życia wzięte.
Polskie drogi
Każda działka musi posiadać dostęp do drogi przez drogę publiczną lub prywatną, trzeba więc sprawdzić status drogi, do której przylega działka. Jeśli to droga gminna, to jest to doskonała informacja, oznaczająca, że można z niej do woli korzystać bez żadnych opłat i dodatkowych formalności. Jeżeli jest to droga prywatna, należy kupić w niej udział, dlatego warto dowiedzieć się, czy udział jest w cenie działki. Może się też okazać, że dojazd do działki zapewniony jest poprzez drogę służebną. W takiej sytuacji musi figurować odpowiedni wpis w księdze wieczystej na temat nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność przejazdu.
Co do służebności, ważne też by była ustalona na „każdoczesnych właścicieli”, inaczej może się okazać, że nowy właściciel działki nie może z niej korzystać. Jeśli jednak droga na działkę prowadzi przez działkę sąsiada, a służebność przejazdu nie została ustanowiona, to trzeba będzie to zmienić. Jeśli nie uda się w tej sprawie porozumieć z właścicielem działki, przez którą prowadzi droga, to następnym krokiem jest zwrócenie się do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dojazd do działki to kluczowa kwestia, a gdy jest nieuregulowana, to należy liczyć się z tym, że dopełnienie formalności może być czasochłonne i kosztowne.
Nie igraj z naturą
Ważne jest również, czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym. Informacje o tym, czy teren jest zalewowy i czy jest narażony na okresowe podtopienia, można uzyskać bezpośrednio w gminie lub oglądając plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma planu można popytać sąsiadów, czy przyjemnie dla ucha szemrzący nieopodal strumyk nie zamienia się momentami w rwący potok. Dom nad rzeką wygląda pięknie, jednak woda to nieobliczalny żywioł, który niejednego pozbawił już dorobku życia. Budując na terenie zalewowym, można mieć także problem z ubezpieczeniem takiej nieruchomości lub koszty ubezpieczenia mogą być dużo wyższe.
Szanuj zieleń
W niektórych miejscach Polski szczególnie poleca się sprawdzenie, czy oferowana działka nie znajduje się przypadkiem na terenie rezerwatu przyrody. Jeśli tak będzie, trzeba liczyć się z dużymi ograniczeniami co do budowy na takiej działce. Podobnie może być w przypadku działki leśnej. Warto także sprawdzić, czy na upatrzonej działce nie znajduje się przypadkiem pomnik przyrody, jeśli jest i koliduje z planami budowlanymi, to lepiej poszukać innej działki. Zgody na usunięcie pomnika przyrody na pewno nie da się uzyskać.
Postaw na dobry grunt.
Na to, co i jak uda się na danej działce wybudować, mają także wpływ warunki geologiczne. Ważne by specjalista zbadał nośność i warstwy gruntu oraz poziom wód gruntowych. To pomoże ocenić, czy wybrany projekt jest możliwy do zrealizowania i czy nie pociągnie za sobą dodatkowych, wysokich kosztów.
Zachowaj kontaktu z cywilizacją.
Cicha i spokojna okolica to dobry wybór, ale duża odległość od najbliższego sklepu, apteki, szkoły czy miejsca pracy może być problematyczna. Dlatego jeszcze przed zakupem działki dobrze jest zbadać okolicę, sprawdzić czas dojazdu do miejsca pracy oraz położenie najbliższych, ważnych w życiu codziennym miejsc. W przypadku zakupu działki rekreacyjnej warto rozejrzeć się, czy w okolicy znajdują się place zabaw, tereny rekreacyjne, sklepy i wszystko, czego możemy potrzebować podczas odpoczynku.
Nie skazuj się na dożywocie.
Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej dotychczasowy właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem, przechodzą one na nabywcę nieruchomości. Umowę dożywocia zawiera się w formie aktu notarialnego, dlatego trzeba sprawdzić również akt notarialny zakupu nieruchomości, bowiem prawo dożywocia może, ale nie musi być wpisane do księgi wieczystej (dział III).
Przezorny zawsze ubezpieczony.
Jeśli z różnych względów nie można od razu podpisać umowy kupna-sprzedaży, warto podpisać umowę przedwstępną. Dzięki niej sprzedający nie podniesie nagle ceny lub nie sprzeda działki komuś innemu. Umowę taką można podpisać w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak tylko ta ostatnia jest gwarancją, że dojdzie do podpisania umowy kupna-sprzedaży.
Trzeba jednak pamiętać, że spisanie umowy w formie aktu notarialnego, wiąże się z kosztami oraz zobowiązuje obie strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu. Umowa cywilno-prawna również ma swoje zalety, daje gwarancję niezmienności ceny, a jeżeli do sprzedaży nie dojdzie, właściciel jest zobowiązany zwrócić podwójny zadatek, co stanowi pewną formę odszkodowania.
Podsumowanie
Jak widać przeróżne okoliczności mogą mieć znaczący wpływ na komfort użytkowania działki i skutkować dodatkowymi kosztami, formalnościami i innymi problemami Są to zarówno sprawy związane z warunkami naturalnymi, ochroną przyrody jak i tak zwanym czynnikiem ludzkim. Wszystkie one mogą być istotne i wszystkie należy wziąć pod uwagę. Dlatego trzeba się poważnie zastanowić, czy warto podjąć ryzyko i zająć się tą niełatwą sprawa samodzielnie.
Może pewniej i bezpieczniejbędzie skorzystać z fachowej pomocy profesjonalistów zajmujących się zawodowo sprzedażą nieruchomości. Firmy takie jak Saveinvest, dysponują odpowiednią wiedzą i kompetencjami, a o ich wiarygodności świadczą liczne, przeprowadzone z powodzeniem transakcje, dlatego mogą zapewnić bezpieczeństwo i dopełnić wszelkich formalności, aby zakupiona działka była w pełni udaną inwestycją.
W kolejnym wydaniu poruszymy temat Księgi wieczystej nieruchomości. Zapraszamy do lektury kolejnego Infoproduktu Saveinvest.
Bartosz Antos,
Saveinvest Sp. z o.o.
Co miesiąc nowe, wartościowe porady
Materiał dostępny ZA DARMO!
Podaj swój adres e-mail, abyśmy mogli przesłac Ci linka do tego specjalnego,
bezpłatnego poradnika, dostępnego tylko dla subskrybentów newslettera.
Twoje dane są u nas bezpieczne. W każdej chwili możesz się wypisać.
Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!