Jak kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?

Wykreślenie hipoteki

Hipoteka oznacza ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które służy zabezpieczeniu wierzytelności. Takie obciążenie nieruchomości oznacza, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia roszczeń z nieruchomości bez względu na to, kto w danej chwili jest jej właścicielem. Hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej danej nieruchomości. Zawarte tam informacje dotyczą rodzaju obciążenia, jego wysokości oraz danych podmiotu na rzecz którego hipoteka została ustanowiona. Najczęściej wierzycielem jest bank, są jednak przypadki, kiedy hipoteka ustanawiana jest na rzecz Urzędu Skarbowego, ZUS-u lub osób fizycznych. Po zapoznaniu się z informacjami z księgi wieczystej kupujący może podjąć kroki zmierzające do wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, może odbyć się to na kilka sposobów.

Właściciel spłaca hipotekę przed sprzedażą

Takie rozwiązanie jest idealne dla kupującego. Właściciele spłaca hipotekę z własnych środków, a wierzyciel wystawia mu zaświadczenie potwierdzające spłatę zadłużenia i zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki. Na tej podstawie sprzedający składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Potwierdzenie złożenia wniosku wraz z załącznikiem sprzedający powinien przekazać notariuszowi oczywiście jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Hipoteka może również zostać wykreślona z księgi wieczystej na podstawie zapisów w akcie notarialnym. W takim wypadku wniosek o wykreślenie hipoteki jest częścią umowy notarialnej, a zaświadczenie potwierdzające spłatę zadłużenia i zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki załącza się do aktu notarialnego, który notariusz dostarcza do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Zadatek na spłatę kwoty zadłużenia

Jednak sprzedający rzadko posiada środki finansowe na spłatę całości pozostałego zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. Często zdarza się zatem, iż przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek z zaznaczeniem, że ma on być przeznaczony na spłatę hipoteki. Jeśli zgodnie z ustaleniami sprzedający spłaci dług hipoteczny, wpis w księdze wieczystej może zostać wykreślony i można przystąpić do podpisywania umowy sprzedaży. Jeśli sprzedający nie spłaci długu, będzie zobowiązany do zwrotu podwójnego zadatku kupującemu. To szybkie i bezpieczne rozwiązane z punktu widzenia kupującego, wymaga od niego jednak posiadania środków na sfinansowanie kwoty zadatku.

Zakup nieruchomości z hipoteką

Inną opcją jest zakup nieruchomości z hipoteką i spłacenie jej z własnych środków. W takim przypadku sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie wydane przez wierzyciela na dzień podpisania umowy sprzedaży, w którym określona jest aktualna kwota zadłużenia, wskazany rachunek bankowy, na który należy wpłacić pieniądze oraz zgoda na wykreślenie hipoteki w przypadku spłaty długu. W akcie notarialnym powinny znaleźć się zapisy dotyczące warunków spłaty zadłużenia, w tym jaka część kwoty sprzedaży ma zostać wpłacona na konto wierzyciela a jaka na konto sprzedającego. Takie rozwiązanie ma tą zaletę, że kupujący ma pełną kontrolę nad spłatą hipoteki, pieniądze trafiają bezpośrednio do wierzyciela.

Zakup nieruchomości z hipoteką na kredyt

Kupujący może również sfinansować zakup mieszkania obciążonego hipoteką własnym kredytem. Najprościej jest, kiedy bierze się na ten cel kredyt hipoteczny w tym samym banku, gdzie nieruchomość już jest zadłużona. W innym wypadku bank udzielający kredytu kupującemu spłaca zadłużenia sprzedającego w jego banku, przelewając na wskazane konto kwotę jaka pozostała do spłaty. Resztę kwoty sprzedaży bank kupującego przelewa na konto sprzedającego. Aby było to możliwe konieczne jest szczegółowe opisanie zasad transakcji w akcie notarialnym, efektem całej procedury powinno być wykreślenie z księgi wieczystej starego wpisu i dodanie nowego, który wskazuje jako wierzyciela bank kredytujący zakup nieruchomości. Tylko trochę trudniejsza jest sytuacja w przypadku kredytów walutowych. Przy spłacaniu wierzytelności banku trzeba brać pod uwagę średni kurs NBP na dzień podpasania aktu notarialnego i przelać pieniądze uwzględniając ewentualne różnice kursu. Bezpieczniej jest przelać na konto banku większą kwotę, aby mieć pewność, że zobowiązanie zostanie w całości spłacone, tylko to pozbawi wierzyciela podstaw do ewentualnych roszczeń względem każdego właściciela nieruchomości. Nadwyżka zostanie zwrócona zbywcy nieruchomości.

Hipoteka w księdze wieczystej a stan faktyczny

Wpisana w księdze wieczystej hipoteka nie zawsze musi oznaczać zadłużenie. W niektórych przypadkach dług został przez właściciela spłacony, ale hipoteka nie została wykreślona. Jej wykreślenie jest możliwe tylko na wniosek właściciela, a ten może to tym po prostu zapomnieć po spłacie ostatniej raty kredytu. W takim wypadku dokonać wykreślenia hipoteki można w każdej chwili, wystarczy wniosek złożony przez właściciela do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

O czym warto pamiętać

Strony transakcji powinny pamiętać o kilku ważnych sprawach. Sprzedający nieruchomość obciążoną hipoteką powinien wiedzieć, że nie może sprzedać mieszkania czy domu bez zgody banku, w przypadku braku zaległości nie powinno być problemu z uzyskaniem takiej zgody. Warto także sprawdzić czy bank nie pobiera dodatkowych prowizji w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu. Kupujący starający się o kredyt powinien zawczasu zadbać o zdobycie zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia nabywanej nieruchomości. Jego uzyskanie może potrwać parę dni, a bank będzie go wymagał. Kupujący powinien także przypilnować wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, podstawą wykreślenia jest zaświadczenie wystawione przez wierzyciela (zazwyczaj bank), zawiera ono zgodę na wykreślenie ze względu na spłatę zadłużenia. Koszt wykreślenia hipoteki wynosi sto złotych i zazwyczaj jest pokrywany przez sprzedającego.