Milczące przedłużenie umowy najmu – czy to możliwe?

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że umowa najmu może obowiązywać po jej formalnym rozwiązaniu. Wystarczy do tego spełnienie dwóch przesłanek. Jakich? Na to pytanie odpowiada Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - www.saveinvest.pl.

Kiedy dochodzi do milczącego przedłużenia umowy najmu

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Stosunek najmu ustaje zatem najczęściej wtedy, gdy upłynie termin oznaczony w umowie lub w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu. Czasem jednak pomimo formalnego rozwiązania umowy najmu, najemca nadal korzysta z mieszkania, a wynajmujący pobiera należność z tytułu czynszu najmu. Wówczas dochodzi do tak zwanego milczącego przedłużenia umowy najmu. Instytucja ta została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 674 tej ustawy – jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Jakie warunki należy spełnić?

Trzeba pamiętać tylko o dwóch warunkach, które decydują o tym, czy doszło do milczącego przedłużenia umowy najmu, czy też nie. Wynajmujący musi zatem wyrazić w jakiejkolwiek formie zgodę na dalsze obowiązywanie umowy. Z kolei najemca musi nadal używać wynajmowanego mieszkania. W doktrynie prawa wskazuje się, że ujawnienie woli wynajmującego nie musi nastąpić w jakiejś szczególnej formie. Nie musi on zatem składać najemcy specjalnego oświadczenia. Wystarczy jakiekolwiek zachowanie, które w sposób dostatecznie zrozumiały i niewątpliwy wyraża wolę wywołania określonych skutków prawnych. Przykładem może być chociażby dalsze pobieranie czynszu najmu. Z kolei najemca nie musi wcale przebywać w mieszkaniu na stałe. Takim domniemaniem korzystania z lokalu jest chociażby trzymanie tam swoich prywatnych rzeczy.

Czy są jakieś wyjątki od reguły?

Oczywiście zasady z art. 674 Kodeksu cywilnego nie stosuje się w przypadku rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Chodzi zatem chociażby o sytuację, w której najemca wypowiedział umowę najmu, ponieważ w chwili wydania najemy rzecz miała wady, które uniemożliwiły przewidziane w umowie używanie rzeczy. Może też chodzić o przypadek, w którym najemca używał rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestawał jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbał do tego stopnia, że została narażona na uszkodzenie, a w konsekwencji to wynajmujący wypowiedział umowę najmu. Czasem do wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia dochodzi też w wyniku zwłoki najemcy z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności – wymienia Aleksander Setlak,

Milczące przedłużenie umowy najmu - skutki

Oczywiście milczące przedłużenie umowy najmu ma swoje konsekwencje. Zawierając bowiem umowę najmu na czas oznaczony i przyjmując, że w umowie nie wskazano możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia, wynajmujący ma pewność, że najemca nie zniknie z miesiąca na miesiąc. W momencie gdy umowa przekształca się w umowę na czas nieoznaczony oraz nie uzgodniono jakichkolwiek terminów wypowiedzenia, obowiązują te z Kodeksu cywilnego. Ustawowym terminem wypowiedzenia umowy najmu w przypadku czynszu płatnego miesięcznie jest zatem miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Poza tym jeżeli umowa najmu nie uwzględniała jakichkolwiek klauzul waloryzacyjnych, wynajmujący nie ma żadnych możliwości podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy. Co do zasady przy umowie na czas oznaczony łatwiej jest też pozbyć się uciążliwego lokatora z mieszkania.

Warto pamiętać o terminach

Zawierając zatem umowy na czas oznaczony z najemcami warto pamiętać o terminach. Każda umowa prędzej czy później ulega bowiem rozwiązaniu. Jeżeli nie planujemy zmieniać aktualnego lokatora, warto natomiast już na kilka-kilkanaście dni przed zakończeniem trwania umowy porozumieć się z nim w sprawie podpisania kolejnej umowy – podpowiada Aleksander Setlak.

Przeczytaj także:

Bezpłatne przekazanie infrastruktury gminie a podatek VAT

Czy inwestor, który decyduje się na nieodpłatne przekazanie na rzecz gminy infrastruktury w...

Wynajem pokoi gościnnych bez podatku PIT

Jakie warunki muszą zostać spełnione, by wynajem pokoi gościnnych został zwolniony z obowiązku...

Czy wiesz, że 65% Polaków uważa, że najlepszym zabezpieczeniem na
emeryturę jest posiadanie nieruchomości? »