Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.
Polub nas aby uzyskać dostęp do całej treści
W poprzedniej części poradnika wyjaśnione zostało dlaczego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest niezwykle istotnym dokumentem oraz jakie mogą być konsekwencje jego niekorzystanej treści. Omówione zostały także okoliczności, których zaistnienie pozwoli inwestorom na wniesienie skutecznej skargi na plan.
Jak zostało już wspomniane w poprzedniej części poradnika w określonych okolicznościach można wnieść skargę do sądu administracyjnego i zażądać stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub też wystąpić do gminy z roszczeniami odszkodowawczymi. W tym pierwszym przypadku konieczne będzie wykazanie konkretnych błędów popełnionych przez gminę w trakcie postępowania procedury planistycznej, bądź błędów zawartych w treści przyjętego aktu prawa miejscowego. Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest brak zgodności pomiędzy częścią tekstową a częścią graficzną planu. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym część graficzna stanowi załącznik do planu miejscowego, a sytuacja, w której uda się wykazać sprzeczność pomiędzy tekstem aktu prawa miejscowego a rysunkiem skutkować będzie unieważnieniem planu – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.
Podstawę dla stwierdzenia nieważności planu stanowić będzie także sprzeczność pomiędzy jego treścią a ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych. Idąc dalej, w myśl art. 20 ust. 1 wspomnianej powyżej ustawy, plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń stadium, a zgodnie z treścią art. 15 wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem. Co do zasady, plan nie może być więc sprzeczny ze studium, może jedynie doprecyzowywać niektóre jego aspekty – takie stanowisko reprezentowane jest przez wiele wyroków sadowych m.in. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lipca 2015 r, sygnatura akt: II OSK 3011/13.
W planie miejscowym gmina zobowiązana jest zawrzeć szereg elementów. Jeśli chodzi m.in. o określanie parametrów zabudowy konieczne będzie wskazanie określenia jej obowiązującej bądź nieprzekraczalnej linii. W praktyce oznacza to, że wyznaczona w planie linia zabudowy wskazywać będzie na miejsce, do którego możliwe będzie wznoszenie pewnych obiektów budowanych lub też odwrotnie – gdzie granica obiektu musi być zlokalizowana. Co więcej, treść planu nie może ingerować w kwestie cywilnoprawne, przykładowo gmina nie ma uprawnień, by ingerować w umowy zawierane pomiędzy właścicielami, a gestorami mediów. Jak widać wytyczne dotyczące sporządzania planów miejscowych są dość restrykcyjne. Niepozorne na pierwszy rzut oka błędy popełnione przez gminę mogą więc prowadzić do zaistnienia podstaw do jego unieważnienia.
Z niekorzystnymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można radzić sobie także innymi sposobami - zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości.
Bartosz Antos
Wiceprezes Saveinvest
www.saveinvest.pl, www.grunttozysk.pl
Saveinvest sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl
Co miesiąc nowe, wartościowe porady
Materiał dostępny ZA DARMO!
Podaj swój adres e-mail, abyśmy mogli przesłac Ci linka do tego specjalnego,
bezpłatnego poradnika, dostępnego tylko dla subskrybentów newslettera.
Twoje dane są u nas bezpieczne. W każdej chwili możesz się wypisać.
Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!
