Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.
Polub nas aby uzyskać dostęp do całej treści
Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną? Jakie kroki powinien podjąć inwestor w celu zalegalizowania takiego obiektu?
Czym jest samowola budowlana?
W Polskim prawodawstwie brak jest jednoznacznej definicji samowoli budowlanej. Zwyczajowo natomiast za taką uznaje się nie tylko wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budowę, ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia sprawy, lub też w sytuacji, gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi wykonania robót, które objęte są obowiązkiem zgłoszenia. Roboty, które wymagają pozwolenia na budowę możliwe są do podjęcia tylko, gdy takim orzeczeniem się dysponuje. W przypadku natomiast zgłoszenia by rozpocząć roboty zazwyczaj trzeba poczekać 30 dni, w trakcie których starosta ma prawo zgłosić swój sprzeciw co do zamierzeń inwestora. W praktyce do samowoli dochodzi często już na etapie samego użytkowania wybudowanego obiektu, gdy właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę, nie występując wcześniej z prośbą o wydanie stosownych pozwoleń. Popełnienie samowoli budowlanej możliwe jest także w stosunku do budynków, które nie są objęte bezpośrednio potrzebą uzyskania pozwolenia na budowę, ale co do których konieczne jest zgłoszenie. Bardzo ważna jest kwestia ustalenia daty popełnienia samowoli, to od niej bowiem zależy jakie przepisy zostaną zastosowane w trakcie dochodzenia przeciwko inwestorowi, z jakimi konsekwencjami może się liczyć.
Decyzję o tym, czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego podejmuje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego - można się od niej odwołać do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego lub później złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl przypomina, że legalizacja to nie obowiązek inwestora, ale uprawnienie, które pozwoli mu na uniknięcie rozbiórki wzniesionego obiektu. Inwestor może skorzystać z prawa do legalizacji, ale w żaden sposób prawnie nie jest do podjęcia takich działań przymuszony (jeśli uzna przykładowo, że koszty legalizacji są zbyt wysokie). Warto mieć jednak na uwadze, że wśród uprawnień inspektora nadzoru budowlanego widnieje możliwość skierowania danej sprawy do sądu. Według art. 90 prawa budowlanego roboty budowlane podjęte z naruszeniem obowiązujących przepisów skutkować mogą odpowiedzialnością karną – karą grzywny, karą więzienia lub ograniczenia wolności.
Podstawy prawne
W przypadku legalizacji budowy wzniesionej bez pozwolenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w trakcie dochodzenia, czy faktycznie wzniesiony obiekt podlega pod kategorię samowoli budowalnej opiera się na przesłankach zawartych w prawie budowlanym, a precyzyjniej na art. 48 (omawia problem budowy i rozbudowy bez pozwolenia na budowę zarówno całego obiektu, jak i jego części), art. 49b (porusza problem budowy i rozbudowy bez zgłoszenia) i art. 50-51. Swoje działania inspektor zaczyna od weryfikacji, czy budowa przeprowadzana została zgodnie z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi oraz przepisami o zagospodarowaniu przestrzenny terenu. Jeśli uzna, ze powstała nielegalnie budowla spełnia te warunki potwierdzi możliwość legalizacji wzniesionej konstrukcji i wyda odpowiednie postanowienie uwzględniając w nim czas i warunki legalizacji konkretnego przypadku samowoli. Jeśli natomiast obiekt nie będzie właściwy pod kątem przesłanek prawnych, inwestor nie podejmie stosownych działań w ogóle lub też nie zdąży załatwić w terminie niezbędnych formalności by obiekt zalegalizować, inspektor wyda nakaz rozbiórki. Podobna procedura obowiązywać będzie w przypadku prac budowlanych podjętych bez zgłoszenia lub pomimo wyrażenia przez starostę swojego sprzeciwu.
Warto także przypomnieć, że pojęcie samowoli nie musi koniecznie odnosić się do całości obiektu - swoim zasięgiem może objąć również tylko jego część. Wydany wtedy przez inspektora nadzoru budowlanego nakaz rozbiórki oczywiście dotyczyć będzie tylko i wyłącznie części wybudowanej bez pozwolenia lub zgłoszenia, o ile ta część będzie na tyle samodzielna aby można dokonać jej rozebrania bez niepotrzebnej ingerencji w pozostałą, postawioną zgodnie z prawem, częścią obiektu.
W kolejnej części artykułu: wykaz dokumentów, jakie skompletować musi inwestor jeśli zdecyduje się na skorzystanie z prawa do legalizacji samowoli oraz wysokość opłaty legalizacyjnej.
Saveinvest Sp. z o. o.
www.grunttozysk.pl
Co miesiąc nowe, wartościowe porady
Materiał dostępny ZA DARMO!
Podaj swój adres e-mail, abyśmy mogli przesłac Ci linka do tego specjalnego,
bezpłatnego poradnika, dostępnego tylko dla subskrybentów newslettera.
Twoje dane są u nas bezpieczne. W każdej chwili możesz się wypisać.
Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!