Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.
Polub nas aby uzyskać dostęp do całej treści
Planując zakup nieruchomości trzeba być przygotowanym na liczne formalności oraz koszty, do których należy nie tylko cena mieszkania czy działki, ale również taksa notarialna, podatek czy prowizja pośrednika. Ile zatem wynoszą opłaty dodatkowe związane z transakcją na rynku nieruchomości?
Dodatkowe koszty przy nabyciu nieruchomości zależą zazwyczaj od wartości danej działki, domu czy mieszkania, dlatego można wyliczyć kwotę, którą trzeba będzie dodatkowo zapłacić przy realizacji transakcji. Do podstawowych kosztów, jakie towarzyszą transakcji na rynku nieruchomości, należy zaliczyć koszty dokumentacji, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośredników, wpis do księgi wieczystej oraz wycenę nieruchomości.
Spisanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości wiąże się z uiszczeniem taksy notarialnej, której maksymalna wysokość określona jest przepisami prawa.
Dokumentacja
Przed zakupem nieruchomości należy dokładnie sprawdzić jej stan prawny. Łączy się to z przeglądaniem dokumentacji w ewidencji gruntów, księgi wieczystej (obowiązkowo!), a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wiele dokumentów udostępnia się do wglądu bezpłatnie czy to w urzędzie, czy coraz częściej w Internecie. Jednak uzyskanie wypisu lub wyrysu wiąże się z kosztami.
Przykładowo:
Koszty dokumentacji zwyczajowo pokrywa sprzedający. Całą resztę kosztów związanych z realizacją transakcji ponosi najczęściej kupujący.
Koszty notarialne
Umowa kupna sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności musi mieć formę aktu notarialnego. Opłat notarialnych nie da się w żaden sposób uniknąć, a są one niemałe. Taksa notarialna jest ustalona przepisami i składa się z dwóch elementów – kwoty stałej oraz procentu ustalanego zależnie od wartości danej nieruchomości. Przy dużych transakcjach można negocjować jej wysokość. Do taksy notarialnej należy doliczyć podatek Vat. Taksę uiszcza się u notariusza przy sporządzaniu umowy. W szczególnych przypadkach taksa jest o połowę niższa np. przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Maksymalna wysokość taksy notarialnej* liczona od wartości nieruchomości:
* do taksy notarialnej należy doliczyć VAT.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Kolejnym wydatkiem jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2% wartości nieruchomości. Kwotę podatku należy uiścić u notariusza, który wpłaci ją na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Choć zazwyczaj wszystkie opłaty związane z transakcją ponosi kupujący, to ostatecznie wszystko zależy od zapisów umowy, strony mogą ustalić na przykład, iż ponoszą koszty po połowie. Nie dotyczy to jednak podatku od czynności cywilnoprawnych, od 2007 roku obciąża on tylko stronę kupującą.
W tym momencie warto wspomnieć, że niektórzy chcą oszczędzić na kosztach dodatkowych i w umowie umieszczana jest zaniżona cena sprzedaży. Takie postępowanie, które skutkuje zmniejszeniem podatku, jest przestępstwem skarbowym, za które grozi odpowiedzialność karna. Urząd skarbowy ma prawo do weryfikacji kwoty transakcji. Zbyt duża rozbieżność między ceną z aktu notarialnego a wartością rynkową danej nieruchomości na pewno wzbudzi zainteresowanie urzędników. W takim wypadku strony transakcji zostaną wezwane do podwyższenia ceny lub wskazania przyczyn jej obniżenia.
Zwolnienia z podatku
Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości, są jednak wyjątki. Jednym z nich jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) lub zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy również sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo. Gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków, jako użytki rolne o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy.
Zakup takiej działki zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jakie dana działka będzie mała przeznaczenie w przyszłości, decyduje moment zakupu.
Wpis do księgi wieczystej
Opłata za wpis do księgi wieczystej to w porównaniu do powyższych kosztów niewielki wydatek. Bez względu na wartość nieruchomości opłata wynosi 200 zł. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, która nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, ponieść trzeba również koszt jej założenia – 60 zł.
Prowizja pośrednika
Koszty transakcji na rynku nieruchomości zwiększają sumę, którą ostatecznie kupujący płaci za mieszkanie, dom czy działkę, dlatego warto wcześniej przygotować szacunkową kalkulację, by nie zabrakło w portfelu niezbędnej kwoty na ich uregulowanie i zaoszczędzić sobie niepotrzebnych problemów.
Co miesiąc nowe, wartościowe porady
Materiał dostępny ZA DARMO!
Podaj swój adres e-mail, abyśmy mogli przesłac Ci linka do tego specjalnego,
bezpłatnego poradnika, dostępnego tylko dla subskrybentów newslettera.
Twoje dane są u nas bezpieczne. W każdej chwili możesz się wypisać.
Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!
