Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.
Polub nas aby uzyskać dostęp do całej treści
Czy organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć na przedsiębiorcę obowiązek dostarczenia ocen technicznych lub ekspertyz, czyli w jakich sytuacjach można wnosić, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego przekroczył, przysługujące mu w świetle prawa, kompetencje? Jak powinien zareagować inwestor?
Zgodnie z prawem budowlanym do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy przede wszystkim nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego oraz wydawanie decyzji administracyjnych w przewidzianych ustawą kwestiach. Oznacza to, że nadzór budowlany w szczególności zwraca uwagę na: zgodność zagospodarowania terenu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska; zapewnienie odpowiednich warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych; zgodność rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej czy w końcu na odpowiedni sposób stosowania wyrobów budowlanych – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Co więcej, organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy wykonywaniu zadań określonych przepisami wspomnianej ustawy mogą zażądać od uczestników procesu budowlanego, właściciela lub też zarządcy obiektu budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów: związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego; świadczących o dopuszczeniu wyrobu budowlanego do obrotu albo jednostkowego zastosowania w obiekcie budowlanym.
Najwięcej kontrowersji wzbudza jednak brzmienie artykułu, zgodnie z którym organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na takie osoby, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana przez organ do ich dostarczenia. Na takie postanowienie wydane przez organ inwestorowi przysługuje zażalenie. W przypadku niedostarczenia w wyznaczonym terminie żądanych ocen lub ekspertyz albo w razie dostarczenia ocen lub ekspertyz, które niedostatecznie wyjaśniają sprawę stanowiącą ich przedmiot, organ administracji architektoniczno-budowlanej lub nadzoru budowlanego posiada uprawnienia, by zlecić wykonanie tych ocen lub ekspertyz albo wykonanie dodatkowych ocen lub ekspertyz na koszt osoby zobowiązanej do ich dostarczenia.
Jednak prawdziwy problem, jak pokazuje wiele orzecznictw sądowych (przykładowo Naczelnego Sądu Administracyjnego; sygnatura akt: II OSK 1583/13) bardzo często osadza się na fakcie, że inwestorzy mają wątpliwości, czy przy nakazie dostarczenia ocen oraz ekspertyz organy nadzoru nie przekroczyły swoich kompetencji. Rzadko bowiem taki nakaz zawiera rzetelne wyjaśnienie nałożenia takiego obowiązku przedmiotowego, a to, co oczywiste budzi słuszne zastrzeżenia ze strony właścicieli nieruchomości. W praktyce bowiem organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego poprzez jedynie oględziny i kontrole, a więc drogi działania jakie przewidział dla nich ustawodawca, nigdy nie są w stanie jednoznacznie określić stanu danego obiektu. Bardzo często do tego potrzebne są zaawansowane analizy i badania, a takich po prostu się nie wykonuje, ponieważ inwestor już otrzymał nakaz dostarczenia ekspertyz. Jednak, jak pokazuje przykład przywołanego wyroku NSA, jeśli sprawa trafi na wokandę, bardzo często sądy utrzymywać będą w mocy postanowienia wydane przez nadzór budowlany.
Co miesiąc nowe, wartościowe porady
Materiał dostępny ZA DARMO!
Podaj swój adres e-mail, abyśmy mogli przesłac Ci linka do tego specjalnego,
bezpłatnego poradnika, dostępnego tylko dla subskrybentów newslettera.
Twoje dane są u nas bezpieczne. W każdej chwili możesz się wypisać.
Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!
