Planowanie zakupu nieruchomości i jego realizacja od zawsze wiązała się z licznymi
niewiadomymi i kruczkami prawnymi.
Wychodząc naprzeciw tym pytaniom, postanowiliśmy uruchomić cykl poradników
w których opiszemy wiele aspektów związanych z nieruchomościami.
Polub nas aby uzyskać dostęp do całej treści
Trybunał Konstytucyjny zadecydował, że właściciele działek zarezerwowanych pod inwestycje publiczne doczekają się w końcu przysługującego im z tego tytułu odszkodowania. Rekompensatę otrzymają jednak tylko ci właściciele, którzy ze względu na wywłaszczenie planistyczne nie byli w stanie na swojej nieruchomości nic wybudować.
Zgodnie z orzecznictwem wydanym przez Trybunał Konstytucyjny z dnia 18 grudnia 2014 r. (sygnatura akt: K 50/13) właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, które zostały zakwalifikowane w starych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod inwestycje publiczne, mogą liczyć na otrzymanie odszkodowania z tego tytułu.
Wniosek, podważający konstytucyjność art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., wpłynął do Trybunału Konstytucyjnego za sprawą rzecznika praw obywatelskich. Sprzeciw wobec tego uregulowania argumentowany był niekonstytucyjnych charakterem działań, które niwelują gwarancję ochrony praw własności. W wyniku tego, naruszona została ustawa zasadnicza - niemożliwe staje się bowiem uzyskanie odszkodowań za wieloletnie „zamrażanie” gruntów pod inwestycje publiczne. Zgodnie bowiem z tym przepisem właściciel nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję publiczną ma co prawda prawo do ubiegania się o wykup, zamianę lub o odszkodowanie ze działkę, jeśli nie może wykonywać w jej obrębie posiadanego prawa własności nieruchomości, czyli nie może korzystać z niej w dotychczasowy sposób. Jednak takie rozwiązanie w praktyce okazało się niezwykle problematyczne. Zastosowanie tego przepisu nie obejmuje bowiem właścicieli, których nieruchomości były zarezerwowane od kilkudziesięciu lat. Według prawa plany uchwalone przed rokiem 1994 nie przewidują takich uprawnień. W efekcie właściciele takich nieruchomości pozostawieni zostali bez opieki prawnej, z gruntem, którego nie mogli w żaden sposób eksploatować.
Trybunał Konstytucyjny przychylił się do opinii rzecznika. We wspomnianym wyroku jasno wykazał, że art. 36 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma niekonstytucyjny charakter ze względu na pozbawienie właścicieli możliwości zgłaszania roszczeń, zarówno dla nieruchomości, które zostały zamrożone w planach obowiązujących przed 31 grudnia 1994 r., jak również po wprowadzeniu znowelizowanych przepisów, a więc po 11 lipca 2003 r.
Jednak Trybunał jasno zaznaczył, że nie wszystkim właścicielom zarezerwowanych nieruchomości miałyby przysługiwać odszkodowania z tytułu wywłaszczenia planistycznego. W przygotowanych dla Sejmu wytycznych poinformował, jak jego zdaniem powinna wyglądać procedura przyznawania rekompensat za wieloletnie rezerwacje gruntów w miejscowych planach. Zdaniem organu zadośćuczynienie winni otrzymać jedynie „najbardziej pokrzywdzeni właściciele”. Za takich uznani mogą zostać tylko ci, którzy w przeszłości występowali o uzyskanie pozwolenia na budowę, lub też o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, jednak żadnej z tych decyzji administracyjnych nie uzyskali, ze względu na nałożone na ich nieruchomość ograniczenie wynikające z ustaleń planu miejscowego (przykładowo nie dostali pozwolenia, ponieważ w planie nieruchomość nadal widniała jako przeznaczona pod budowę linii przesyłowej). Rezerwacja gruntu, co podkreśla Trybunał, musi być długotrwała, aby mogło zaistnieć roszczenie do uzyskania odszkodowania. W konsekwencji nie mogą występować o nie osoby, które nabyły nieruchomość po 31 grudnia 1995 r. Zdaniem Trybunału osoby, które kupiły grunt po tej dacie, wiedziały o jego przeznaczeniu pod inwestycję publiczną, a nabyły go tylko ze względu na znacznie niższą cenę rynkową - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Tacy nabywcy wiedzieli lub też powinni wiedzieć o występowaniu licznych ograniczeń co do możliwości eksploatacji lub zabudowy gruntu, jednak często do zakupu zachęcała ich zaniżona cena nieruchomości.
Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl
Co miesiąc nowe, wartościowe porady
Materiał dostępny ZA DARMO!
Podaj swój adres e-mail, abyśmy mogli przesłac Ci linka do tego specjalnego,
bezpłatnego poradnika, dostępnego tylko dla subskrybentów newslettera.
Twoje dane są u nas bezpieczne. W każdej chwili możesz się wypisać.
Zadzwoń 500 210 600, lub wypełnij formularz - oddzwonimy do Ciebie!
